恒景国际公寓建议案

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1、恒景国际公寓建议2011.02.20二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）简介目录一、项目情况分析二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）项目基本情况14层小户型公寓毛坯房配套商业二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）项目基本情况泰州大剧院就在对面，市政府机关距离本案约200米，图书馆正在建；这里将来是文化中心。二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）产品解读共14层，每层13间，共计公寓156间；共计三种户型：J（约

2、62㎡）、G（约91㎡）、H（约69㎡）、L(约72㎡)、K（约53㎡）；其中1F、2F、为商业二、市场机会分析二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）国家调控政策1月26日“新国八条”：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一

3、定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。2月9日“央行加息”：中国人民银行宣布，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。这是中国人民银行今年首次加息，也是2010年以来第三次上调利率。二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）项目机会1、小户型由于国家房产开发政策的要求，业已成为开发公司在楼盘开发中必须要有的产品，预计在最近两年小户型将成为主流产品；2、泰州市场上基本上为毛坯小户型，尚未有精装修或菜单式装

4、修的小户型产品；3、精装修纯酒店式公寓在海陵地区尚未出现，操作空间比较大；4、周边为文化中心，市政府，泰州大剧院，和正在建的图书馆，由此可见，这边的人流特别是政府部门的人比较多。租赁需求大且租赁要求高，项目主攻精装修酒店式公寓产品，迎合了物业消费者和投资者的需求。二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）项目核心难题核心难题1、国家调控政策持续放出，市场观望情绪加剧，影响房地产市场整体行情；2、小户型客户群体少，需精细挖掘、精准定位；解决方法1、尽快推动项目工程进度，在市场还没有真正寒冷前启动销售动作

5、；2、制造项目整体对外的辐射能力，树立广域影响力；3、着力炒作酒店管理公司的专业能力，树立项目高端形象；4、产品及结构必须调整（详见公寓装修建议）；5、需协调好租金与售价之间的关系，酒店管理公司充当业主和经营者的中间桥梁，统筹协调租售关系。三、项目策略建议二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）本项目公寓部分可引入酒店式公寓运营模式系统运作：以低于1000元/平米的预算装修并配置全套家具家电，供应投资型客户引入专业酒店管理公司负责承租所有房源，用作快捷酒店运营，并定期向客户支付租金项目操作模式优势：

6、1、精装修产品市场潜力大，容易引爆热点；2、产品附加值提高，利于项目迅速去化；3、增加产品投资价值，提升项目整体形象，利于高层的去化。二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）项目估值1、从上图统计数据看出，泰州市2010年下半年房价整体上涨1000元；2、目前本案所在区域房屋均价在8000元左右；3、综合目前国家出台的调控政策及对未来政策的预期，2011年上半年放假走势趋于平稳。精装修并由酒店承租后，可产生每平米约300元的溢价，每平米增加约1000元装修成本，初步估算销售均价可达9300元/㎡。二

7、、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）由酒店管理公司直接承租所有房源，装修设计分为标准间、单人间和套房；租金标准平均为2250元/㎡（暂定）另需在一、二层预留足够空间用于大堂、餐饮、超市、办公以达到酒店标准设置。面积单价总价首付比例首付款月还款月租金盈利备注53㎡9300元/㎡492900元30%147900元2239元2250元11元/月首套房30年60%295900元1379元2250元674元/月二套房20年投资收益模式：举例说明承租模式及投资分析二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分

8、析四、联坤行（南京）开发商酒店公司投资者客房消费者①销售②交付房款③承租④付租金⑤经营⑥收入价值链建立开发商、投资者与酒店管理公司三方合作关系，资源共享、长期收益。二、市场机会分析三、项目策略建议一、项目情况分析四、联坤行（南京）产品修改建议（G1户型）G1户型原厨房改为书房，实际使用时也