天佑国际酒店公寓营销执行建议案

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1、“天佑•国际”营销执行建议案FOR：湖南省华泰房地产开发有限公司FROM：深圳黑之蛛广告有限公司TIME：2006年9月29日酒店部分一、酒店楼层规划及套数安排二、酒店的起价、均价和价格走向三、酒店的投资回报测算四、酒店认筹认购方案五、酒店会员卡（金卡）使用权限六、酒店户型可售面积及户型点评公寓部分一、公寓的起价、均价和价格走向二、公寓的投资回报测算三、公寓认筹认购方案四、公寓会员卡（银卡）使用权限五、公寓销控策略六、公寓户型可售面积及户型点评目录一、酒店楼层规划及套数安排地下三层：为车库、设备用房和人防工程一～二层为商铺三～四层为娱乐和餐饮（酒店配套）五层为架空

2、的绿化广场和会所六～十七层为世界级私人酒店，12层、324户十八～三十层为酒店级服务公寓，13层、351户相关指标——层高：1层：5.2m2~4层：4.2m5层：5.4m6层~29层：3m30层：3.3m总高度：99.9m公寓户型：A~L型，15种标准套型建筑高度为：93.95米（主楼6-30层）停车位：211个，其中地下177个让我们先来看看“天佑·国际”的整体推盘思路为何一定要如此规划？推盘策略推盘流程——1、一切资料证件齐备之后，公寓销控上市（销控提价策略）2、公寓达到销售高峰后，酒店开盘、全面销售3、酒店强销期过后，利用酒店剩余单位不多、酒店与公寓之间的价

3、差以及整栋物业皆可享受整体托管与配置等条件，提高公寓销控单位的价格，实现公寓利润最大化和整体销售任务的完成10月15认购10月19-2211月15房交会公寓开盘12月112月25招商启动酒店认购酒店开盘样板房/按揭/税费/担保/物管产权/户外的确定10月1招商推广期商铺销售期公寓强销期酒店强销期主楼封顶11月25延销期7月25解筹？招商登记/酒店登记2月15从客户分类角度来看，酒店的客户主要是投资型置业者，他们所关心的是投资回报率、回报形式、收益时长、租赁条件和状况等因素，当有了酒管公司的经营和托管保障之后，他们对于物业楼层方面的因素就不太敏感了；而公寓客户的购买

4、目的则以置业自用、办公、租赁为主，他们和他们的房客追捧具有广阔视野和景观的高层，在这个基础上，楼层越高，价值越高，利于实现公寓的销售和利润最大化；反之，就是一种资源和价值浪费。从电梯分布、人流动线和经营角度等进行分析：我们的酒店配套在3、4楼，如果将客房规划为18—30层，那么就不利于酒店整体经营，而且将形成大楼内4大人流的交杂，不管是对公寓业主还是酒店客人的工作生活以及物业管理都带来不便，不但降低了产品的品牌档次，更难以消除准客户的心理隐忧，对促进他们的认购决心不利。回顾楼盘先前的规划和建设，我们发现在楼层调整的施工上并无太大难度，唯一的阻碍就是17楼的供水/空

5、气设备回路，但是权衡利益，不难看出楼层调整的重要性。规划理由（1）我们来讲道理……规划理由（2）我们让经济收益来说话！说明：根据目前长沙酒店业的营业收入情况，一般基本客房收入（商务中心、洗涤等）占总收入的35%，餐饮（包括中西餐厅、咖啡厅、包厢、宴会厅、多功能厅等）占总营业收入的33%，娱乐（包括KTV、健身房、SPA、棋牌室、桑拿、休闲、美容美发、运动场地等）占总营业收入的32%。财务测算方式1、假设产权酒店在6-14层，即共9层、243间，测算项目的开发利润项目房间价格天数出租率金额比率客房2433503650.824834600商务中心250000洗涤200

6、000客房合计2528460035%餐饮合计（中西餐厅/包厢/宴会厅/多功能厅/咖啡厅等）2383976633%娱乐合计（KTV/健身/SPA/棋牌/桑拿/休闲/美容美发/运动）2311734932%营业收入合计72241714营业税金合计（客房/餐饮/娱乐）6396570营业成本合计费用合计32364288利润196147816-14层为酒店项目开发利润预算销售收入销售面积销售均价总价公寓245824200103244400产权酒店13826720099547200商业50002000010000000010年酒店利润196147810销售收入合计4989394

7、10总开发成本233536500酒店返租金一次性付款38076804银行按揭4489578710年返租金合计82972591利润A1824303192、假设产权酒店在6-17层，即共12层、324间，测算项目的开发利润项目房间价格天数出租率金额比率客房3243503650.7531043250商务中心250000洗涤200000客房合计3149325035%餐饮合计（中西餐厅/包厢/宴会厅/多功能厅/咖啡厅等）2969363633%娱乐合计（KTV/健身/SPA/棋牌/桑拿/休闲/美容美发/运动）2879382932%营业收入合计89980714营业税金合计（客房

8、/餐饮/娱