胡坚强诉梁亦强房屋买卖合同纠纷案

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1、胡坚强诉梁亦强房屋买卖合同纠纷案―——预约违约及房屋差价损失的赔付《案例精选》2008年第4期【简要提示】房屋买卖合同纠纷中，对系争合同属本约或预约的判断争议较大，实践中可从四方面着手区分。预约内容的详尽程度决定预约的效力采取“必须缔约说”还是“必须磋商说”，但无论多简陋的预约，也不允许一方在本约磋商时违反预约已作的约定事项。因价格波动造成的房屋差价损失在预约违约下同样可以获得支持，具体比例控制在房屋差价的50％以内。【主审法官】秦冬红【案例撰写人】黄鑫一、基本案情原告：胡坚强被告：梁亦强原告胡坚强与被告梁亦强经中介机构上海鸿均房地产经纪事务所（以下简称鸿均事务所）居间签订《房地产买卖居间协议

2、》（以下简称“协议”），对位于上海市浦东新区浦明路258弄6号801室房屋（以下简称801室房屋）买卖事宜进行了具体的约定：原告向被告购买801室房屋，房屋建筑面积283.64平方米，房价款970万元；原告应在双方签订“协议”后两日内补足定金至人民币20万元，由被告签收后交由鸿均事务所暂为保管……被告接受本协议约定的买卖条件并签订本协议的，原告同意在被告签署本协议后三十天内与被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“合同”），如原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还；被告接受本协议约定的买卖条件并签署本协议的，被告同意在签署本协议后三十天内与原告签署“合同”，如被告未能履行本条

3、所述事项，则应向原告双倍返还定金；双方约定于2007年7月25日到浦东新区花园石桥路202弄2023号签订“合同”……。签订“协议”后，被告于2007年6月27日收取了原告定金人民币20万元。2007年7月24日至2007年7月25日上午，被告通过他人向鸿均事务所提出要求原告增加房价80万元，原告表示同意。2007年7月25日下午3时40分、5时，被告、原告先后至鸿均事务所，因被告要求在“协议”约定的首付款基础上增加首付款，双方未能签订“合同”。原告认为，依法成立的协议应全面履行，现被告拒绝履行导致原告合同目的落空，且使原告购买同地段房屋的成本大大增加，故诉至法院，要求判令：1、被告赔偿原告因

4、违约导致房价上涨损失人民币205万元；2、被告双倍返还定金40万元。被告辩称：双方于2007年6月25日签订的买卖居间协议因原告先违约，造成合同无法履行，故被告解除了合同。因此，不同意原告的诉讼请求。在审理过程中，根据原告申请，法院委托上海光华房地产估价有限公司对801室房屋于2007年8月6日（原告起诉本案日）的市场价值进行评价，估价结果为人民币11,750,000元；801室房屋的评估价值与“协议”约定的房价970万元相比，上涨了205万元。二、法院的认定和判决法院审理后认为：（一）关于原、被告于2007年6月签订的系争房屋买卖协议的认定和处理问题，当事人应按照约定全面履行自己的义务；一方

5、的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原、被告协议约定了系争房屋的位置、建筑面积及包括定金在内的房款总价、付款方式和时间等，同时约定2007年7月25日签订合同，如买方未能按约签订合同，则已支付的定金予以没收，如卖方未能按约签订合同，则须双倍返还定金。原、被告之间的上述协议合法有效。被告在约定的签订合同日之前提出增加房价，在得到原告同意后于签订合同当日又要求原告增加首付款未得原告同意，致使双方未能按期签订“合同”。被告的行为违反协议约定，致使协议目的不能实现，原告据此提出的双倍返还定金、赔偿房价上涨差价损失的诉讼请求基于解除协议的意思表示而提出；被告于2007年8月13日收

6、到原告的起诉状副本，庭审中也要求解除协议，故法院认定双方关于系争房屋的买卖协议于2007年8月13日解除。（二）关于原告要求被告双倍返还定金及要求被告赔偿房价上涨损失的诉讼请求之处理意见，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，丧失一次以同等价格购买801室房屋的机会，造成原告房价差价损失，该损失已超过双

7、方约定的双倍返还定金金额，故原告要求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、