吴金华诉林中奇房屋买卖合同纠纷案

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1、吴金华诉林中奇、吴金星房屋买卖合同纠纷案发布机构:市法院发布时间:2009-11-410:37:03【案情】原告（被上诉人）吴金华，男，1972年9月14日出生，汉族，住福建省建阳市徐市镇徐市村泥窑子4号。法定代理人吴马佑（系吴金华之父），1942年2月9日出生，汉族，住福建省建阳市徐市镇徐市村泥窑子4号。法定代理人林阿才（系吴金华之母），1947年5月20日出生，汉族，住福建省建阳市徐市镇徐市村泥窑子4号。委托代理人梁娟娟、涂慧俐，福建厦门旭丰律师事务所律师。被告（上诉人）林中奇，男，1975年8月17日出生，住厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室。委托

2、代理人张照东、蔡谦，福建厦门大道之行律师事务所律师。被告（被上诉人）吴金星，男，1968年11月6日出生，汉族，住福建省建阳市徐市镇徐市村泥窑子4号。原审判决查明：吴金华是精神上有疾病的残疾人，吴金华与吴金星是兄弟关系。2003年11月14日，吴金华的家人共同出资并以按揭方式为吴金华购买一套址在厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室的房产。签订买卖合同及接收讼争房屋，均委托在厦门工作的吴金星办理。吴金星以吴金华的名义购买和接收讼争房屋（签字均系吴金星签“吴金华”）。讼争房屋的按揭款至今一直由吴金华家人缴交。2005年5月27日，吴金星以吴金华的名义与林中奇签

3、订一份《房屋买卖预约协议》，吴金星将讼争房屋卖给了林中奇（协议上“吴金华”是吴金星的签字），价款为900000元。吴金星已收取林中奇的购房款500000元。吴金星也将讼争房屋交给林中奇，林中奇也已入住讼争房屋。吴金华的法定代理人认为未经其同意，林中奇与吴金星的买卖行为无效，因此发生纠纷。吴金华遂诉至原审法院，请求确认林中奇、吴金星买卖位于厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306单元的商品房的行为无效，林中奇立即腾退讼争房屋屋。【审判】原审判决认为：吴金华及法定代理人委托吴金星购买讼争房屋，吴金星又将讼争房屋卖给林中奇。吴金星购买讼争房屋时有代理权，但未经委托出售

4、讼争房屋，且事后也未得到追认，故出售讼争房屋时吴金星是没有代理权的。林中奇在购买讼争房屋时未认真核实吴金华及吴金星的身份情况，也未审查吴金星的代理权限，存在过错，故林中奇关于表见代理的辩解，不予采信。故吴金星没有代理权，其与林中奇签订《房屋买卖预约协议》侵犯了吴金华的权益，是无效的，林中奇应将讼争房屋返还吴金华。至于林中奇已付购房款问题，吴金星也同意退还，双方可另行处理。林中奇主张吴金星将房屋出售给林中奇，是经吴金华及代理人同意，但未提供证据，故不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款、第六十六条第一

5、款的规定，判决：一、吴金星与林中奇关于址在厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室房屋的买卖行为无效；二、林中奇应于本判决生效之日起30日内将址在厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室的房屋腾空返还吴金华。一审判决宣判后，林中奇不服，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。4上诉人林中奇上诉称：一审判决事实认定不清，法律适用错误。一、关于吴金华、吴金星的主体身份问题。本案最主要的争议焦点是到底是吴金华还是吴金星签订了一系列合同。但在原审庭审过程中，吴金华、吴金星未能出庭接受辨认，究竟谁为吴金华、谁为吴金星难以确定，与林中奇签订《房产买卖预约协议》是谁也难以确定

6、。二、本案查明的《商品房买卖合同》、《楼宇抵押借款合同》和《房产买卖预约协议》上“吴金华”三个字笔迹相同，系同一个人书写形成。厦门市鹭江公证处2003年11月12日出具的《公证书》证明《商品房买卖合同》系吴金华本人亲自签署，因此《房产买卖预约协议》应当认定为是吴金华本人与林中奇订立的合同。三、关于表见代理。如果像原审判决所认定，讼争合同是吴金星代吴金华签订，则吴金星所持的名为“吴金华”的身份证不仅骗过了林中奇，而且骗过了开发商、按揭银行、公证处。吴金华主张吴金星的该行为超越代理权限，应当由其对此承担举证责任。林中奇并不能预见到吴金星不是吴金华，也不能预见到吴金星

7、的处分行为属于无权代理或者超越了其代理权限。据此，林中奇的表见代理应当成立。四、一审中的程序问题。如果诚如吴金华所言，其系精神病人没有民事行为能力，自始至终都是吴金星以吴金华的名义签署所有合同的，那么就应当追加厦门市鹭江公证处、厦门华溢房地产开发有限公司与中国银行厦门市思明支行为本案第三人参加诉讼。五、关于刑事犯罪问题。如果事实真如吴金华、吴金星所陈述，则吴金星的行为已经涉嫌金融诈骗犯罪，人民法院应当将案件移送公安机关处理。综上，恳请二审法院撤销原审判决，依法改判驳回吴金华原审的所有诉讼请求，或者将本案发回重审。被上诉人吴金华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法

8、律正确，应当予以维持。被