对暂无房产证房屋买卖合同效力的探析

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1、对暂无房产证房屋买卖合同效力的探析　　1996年11月，赵先生购买城建共建办位于海淀区的房屋一套。2002年5月，赵先生将上述房屋以22万元的价格出售给娄女士和娄先生。后赵先生以因客观原因至今未取得房屋产权证为由，起诉要求确认其与娄女士、娄先生签订的购房协议书无效。　　法院经审理认为，赵先生与城建共建办签订康居住宅买卖契约、交付房款并实际占有房屋后，对房屋即有了事实上的处分权。此后赵先生与娄女士、娄先生签订房屋买卖协议。此协议系双方真实意思表示的结果，尊重社会公德，未扰乱社会经济秩序，未损害社会公共利益，所以合法有效。因此，驳回了赵先生的诉讼请求。　　就上述案例来说，笔

2、者对海淀区法院的判决，有不同看法。笔者认为赵先生和娄女士的房屋买卖协议应属无效,依据如下:　　一、赵先生“对房屋即有了事实上的处分权”没有任何法律依据。　　《城市房屋权属登记管理办法》第五条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。　　《物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。　　《物权法》第二条……本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权、和担保物权。6　　《物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占

3、有、使用、收益和处分的权利。　　根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定，赵先生没有取得房屋产权证这个“对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”，就无权对房屋行使处分的权利。按照《物权法》第十七条的规定，没有“不动产权属证书”，也无从证明赵先生拥有该房产。而按照《物权法》第二条和第三十九条的规定，物权作为排他的权利，只有所有权人才“依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。所以赵先生是不可能“对房屋即有了事实上的处分权”。他的这种“事实上的处分权”没有任何法律依据。　　二、赵先生的转让行为属无处分权人处分他人财产。　　《物权法》第九条不动产物权的设立、变更

4、、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。　　按照这条规定，城建共建办卖给赵先生的房子，未经依法登记过户到赵先生名下，房子产权转让不发生效力，也就是产权还是城建共建办的。从法律上来说，赵先生把房子卖给娄女士，是将产权人为城建共建办的房子卖给她，属于无处分权人处分他人财产，也是一种无效的民事行为。　　三、赵先生转让的标的不合法。　　有人认为房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不

5、违反法律禁止性规定。6　　《合同法》七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：……(三)依照法律规定不得转让。　　《房地产管理法》第三十七条下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的。　　赵先生没有取得房产证，他的房子属于“未依法登记领取权属证书的”，是法律明确规定的不得转让的房产。他与娄女士的协议又怎么可能是“所以合法有效”?　　四、承认无证二手房转让协议的效力，将冲击国家的房产登记制度。　　在上述案例中，按照海淀区法院的判决，赵先生有事实上的处分权，那么娄女士通过和赵先生签订转让协议，不要过户，她也“对房屋有了事实

6、上的处分权”，又可以把房子卖给钱先生，然后钱先生又是“对房屋有了事实上的处分权”，又可以把房子卖给孙先生了。一直转卖下去的协议都是有效的。只要在转让协议中加大违约责任，订立赔偿损失条款，违约方得不偿失，买卖双方就不会主动违约，那么这种转让行为就能保持稳定，最后的买主就可以不要登记而一直住下去。即使房子要拆迁，拆迁款也是给最后的买主，而不会给有房产证的原房主。(注：2007年7月23日的《法制文萃报》第13版转载的《沈阳日报》一篇文章就是这样一种观点，它说一位拥有多年办案经验的法官认为拆迁款应属于实际占有人。)　　按照上述情况，就会得出这样一个结论：凭房产转让协议，即使没

7、有过户,法院可以进行“事实上的确权”，而不过户又能省过户税费，那就不要登记过户。这显然不是国家的法律法规所允许的。6　　五、《物权法》第十五条的适用对象应是合法的民事关系。　　《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。　　就“未办理物权登记的，不影响合同效力”这条规定来说,它保护的也应是合法的民事关系，它的适用前提必须是主体合法(包括出让方和受让方都必须合法，这里只讨论出让方的主体地位)，即出卖人有法律上的处分权。以上述