亦庄区域产业、商业、住宅、写字楼市场研究

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1、亦庄***地块前期顾问报告（上篇）亚豪机构2010年1月项目区位条件开发区总公司特性项目特性分析前提综合指标区位情况交通条件周边环境本体条件分析配套设施内部条件新城发展产业发展区域政策区域发展分析写字楼市场商业市场酒店市场住宅市场市场分析分析内容业态选择原则业态组合建议业态选择前提设定各方案对比分析经济测算分析结论与测算汇报思路区域发展分析新城发展产业发展区域政策新城发展—城市格局打破“摊大饼”的传统格局形成多中心的城市空间新格局亦庄为重点发展的新城之一北京城市规划—“两轴—两带—多中心”亦庄新城位于城市发展的主导方向上，是京津城镇走廊上

2、的重要节点。京津两地城市发展促使亦庄发展提速。大北京区域发展—“双核多中心都市圈战略”亦庄位于城市圈最具发展潜力的地区，构成新城特有的区位发展优势。为亦庄的城市发展和产业升级提供巨大契机。亦庄正在由“卫星城”向“新城”过渡，亦庄未来的建设方向将是“国际高端产业新城”新城发展—亦庄发展1994年国务院批准为国家级经济技术开发区2002年北京市批准通过亦庄卫星城总体规划2005年批准通过的《北京城市总体规划》中亦庄为重点发展的新城高新技术产业带动了区域发展缺乏平衡发展导致“卧城”的尴尬产业、市政、交通、住宅、生态环境综合发展启动阶段发展过程近

3、期规划经济技术开发区卫星城新城国际化高端产业新城产业的升级带动新城的再次升级，成为国际高端产业新城形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。远景规划产业发展是新城发展的原动力，是亦庄由新城向国际化高端产业新城转变的重要途径。国际高端产业新城：高新技术产业中心—提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，成为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。高端产业服务基地--积极发展自主创新、研发、商务、物流等生产性服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。国际宜业宜居新城—以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可

4、持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化新城。新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。新城的发展和产业发展密不可分。新城发展—国际高端产业新城定位新城发展—基础设施道路交通城际道路：处于京津交汇的节点亦庄道路：客货分流、拓宽改造公共交通：公交线路13条轨道交通：轻轨亦庄线连接亦庄新城与市中心区园区环境、绿化2500亩国际企业文化园医疗设施亦庄医院、北京同仁医院南院、雅强口腔、北京宝天中医诊所、北京正安门诊等教育设施21世纪小学、

5、开发区实验学校、亦庄中学、国际艺术学校、国际管理专修学院等体育设施开发区体育中心新城发展带动基础设施不断完善，同时城市功能的完备又促进产业升级。亦庄承担北京未来经济发展的重要地位，其发展方向由劳动密集型产业向高新科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极。经济的快速增长，致使区域竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。2010年，地区生产总值（GDP）预计达到650亿元，对北京市的贡献率约为8.5％；2020年，地区生产总值（GDP）预计达到3000亿元，对北京市的贡献率约为15％。走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源

6、优势得到发挥的新型工业化道路，大力发展循环经济。依托中关村科技园区，实现从资源依赖型、对国外技术的依赖型向自主创新型转变的决策和部署，提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，积极发展商务、物流等生产性服务业。新城发展—经济人口规模2020年，亦庄新城人口规模规划控制在70万人左右，年均增长率控制在12%以内。其中常住人口33万人左右，居住半年以上暂住人口37万人左右。阶段目标到2010年达到30万人，2015达到47万人。以就业为主的人口迁移模式成为新城人口集聚的主导方式。新城人口迁移的来源包括三个部分：承接中心城人口疏解、吸纳外

7、来人口、本地城镇化人口。年龄结构至2020年，新城人口年龄结构逐渐趋于正常，形成以25－45岁年龄段人口为主的结构，同时儿童、老年人比重逐步增加。新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口双向增多，需求多元化。新城发展—人口新城发展—交通亦庄交通便利，区域内路网发达，与外省市、市区及周边区域的交通便捷。交通不断完善，促进新城发展，加快产业升级。对外交通便利，同外部各主要交通运输节点均有良好距离优势。区域内，道路网络发达，交通便捷。多条道路直通市区，区域交通便利优势突出。由京津城际铁路、地铁M12线、市郊铁路S6线、亦庄线、L5线组成的快速轨

8、道交通网骨架，贯穿新城南北及东西，有机连接新城各组团，并连接北京中心区、通州、顺义、密云、大兴等新城。轻轨亦庄线于2010年通车。必将带动亦庄新城的快速发展。亦庄线L5M12S6轻轨荣京东街站