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时间:2017-11-14
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1、亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的:了解写字楼的市场现状,并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象:亦庄5A写字楼/孵化器调研重点内容:产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布:按照北京市对亦庄的定位,将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业,着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。“一区”就是亦庄开发区,“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽
2、车产业园。开发区累计入区企业达3276家,其中包括66家世界500强企业,入区企业投资总额超过200亿美元,基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户,同样是低密度写字楼,亦庄国际企业大道已聚集企业千余家,包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。亦庄主要作为企业的研发和生产基地,但有越来越多的公司将总部搬迁至此,如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业
3、园区转变。据房地产调研机构调查数据显示:电子信息通信占25%、生物医药占21%,科技科贸占20%,汽车产业占25%,其他10%,在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构,如国泰君安证券股份有限公司等。二、客户特征及租金价格1)高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内,注重交通便利,对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。约占亦庄写字楼市场55%
4、。日租金在人民币2.8-3.5元/平方米(使用面积)/天,均有地上或地下停车场,收取一定费用。2)中、小型写字楼主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构,物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。由于租金便宜,交通便捷,周边配套齐全,受到中、小企业的关注。约占亦庄写字楼市场35%。日租金基本在2-2.8元/平方米/天,由于地上停车位数不多,基本不收取费用。3)商住两用办公类物业入住公司多元化,行业类型较分散,由于开间面积小,初期投入较小。选择此类客户其他都是小型公司
5、、外地驻京办及个人投资者。约占亦庄写字楼市场的10%。例如:位于亦庄天华北街东口,国融国际。建筑面积:10万平方米,入住企业主要在A幢。开间面积:33-53平方米,租金:2.5-5元平方米1800元/月-2000元/月,45平方米2200元/月-2500元/月,53平方米2500元/月-2800元/月。地上车位1元/小时,地下平车位360元/月,立体车位260元/月。入住公司:凯米宝贝国际屋中的宝贝家园;金风科技;宏光圣世(北京)国际文化有限公司;北京桓成立业人力资源咨询服务公司等。3.租金价格及
6、空置率分析针对行业类型亦庄写字楼所面对客户行业较为固定,再加上市政配套设施在建设中,固在租金价格上一直处于北京市较低水平,近几年内涨幅约在0.8左右。如中航持北京工业园写字楼,2006年租金价格为2元/平方米/天,现租金价格从为2.8元/平方米/天,涨幅0.8;隆盛大厦,2008年开盘租金价格为3元/平方米/天,现租金价格为3.5元/平方米/天,涨幅为0.5。升幅不大。在亦庄地区甲级写字楼约6家(已投入使用)左右,约占写字楼市场的65%,2009前开始投入使用的写字楼,其出空置率均为15%,为该区
7、域内主要租用场所。中、小型写字楼4家(已投入使用)左右,约占写字楼市场的35%,由于年份较早,楼体整体较为陈旧,但周边配套较为齐全,交通方便,有部分公司会整栋或半栋租用此类写字楼。空置率均为10%,市场需求率较高。三、亦庄写字楼项目分析:项目名称朝林大厦地理位置荣华中路15号写字楼总建面积138240.77万㎡占地面积19000㎡标准层高3.85米净层高2.6-2.8米分割面积300——1000㎡标准层面积2100㎡层数28(地上25;底下3)租金5.8—7元/㎡(使用面积)/天产权大产权房50年
8、建筑时间2001年7月1日---2004年1月1日客梯4货梯1品牌:三菱中央空调:美国“开利”空调.可自由温控,体现人性关怀,独特的新风系统车位地上:127个,200元/月/个;地下:600个,500/月/个物业费0.95元/平方米·天容积率:1.41出租率50%绿化率:30%通讯设备:卫星及有线电视,IDD电话,DDN。综合布线系统(POS)大厦将语音、数据、视频信号等布线综合在一套标准的布线系统中。楼宇自动化系统(BAS)电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。消
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