山东泰华曼哈顿全程营销策略报告(第二版)

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1、泰华·曼哈顿项目全程营销策略报告报告前沿明确我们的目标销售，变现回笼品牌，永续经营报告结构营销攻略项目自身分析项目定位规划市场背景营销最关切的问题？市场如何？客户如何？政策如何？寻找本项目所在区域竞争力安丘作为潍坊副中心、半小时核心城市圈，为其经济发展带来契机。市场分析2005年-2007年安丘市历年三大产业增长情况安丘消费力情况安丘市历年人口发展状况安丘以工业为支柱产业，因经济效益不佳，对安丘经济带动不明显，增长较缓慢，目前安丘经济处于潍坊六市之末。近三年来，安丘人口增长较为缓慢，非农业人口所占比例较小，不足1/3，城镇化率较低；

2、此外2007年，将安丘市黄旗堡镇、赵戈镇划归坊子区管辖。安丘人口及地域随之减少，经济在一定程度上将受损。国内生产总值（亿元）2005年同比+/-%2006年同比+/-%2007年同比+/-%第一产业27.75.524.60.126.63.2第二产业4623.857.224.06714.6其中：工业39.724.349.524.85815.0第三产业29.117.433.213.038.916.2总值102.816.511514.5132.512.7人口状况2005年同比+/-%2006年同比+/-%2007年同比+/-%总人口（人）1

3、046020-0.310481400.20.52农业781052-10.7778019-0.47782660.23非农业26496852.62701211.92752791.91总户数（户）3043671.93102391.93138641.17安丘整体消费力不强，但随着城市化进程发展，农转非现象增多，工业产业一定程度上拉动了经济发展，提供部分就业岗位，从而带动了整体居民消费力。1053545商业市场：新城区惨淡，老城区旺盛安丘市目前商业市场现状安丘市商业形态仍以街铺为主，以街为市较明显，集合型商业以批发市场较多，且档次及规划较低、较

4、混乱；商业中心以佳乐家综超为中心，辐射周围1公里范围，构成“三横三纵”商业圈，其中商场路及兴安路最为繁华路段。安丘市目前商业租金/售价情况在商业中心，租金水平相差较大，单层租金为0.8-4元/㎡/日；其中3-4元/㎡/日较少，一般为0.8-2.5元/㎡/日较普遍。其他位置租金单层一般为0.18-0.5元/㎡/日，单铺面积80元/㎡以上。近一年销售楼盘较少，多数为商业街，一二层联卖较普遍，视位置情况均价一般为2800-4000元/㎡；单卖一层，均价一般为4000-4500元/㎡。单间销售面积以40-60㎡为主，联卖面积以80-100㎡为

5、主的上下两层；同类竞争楼盘情况——天下客商贸城从地理位置看：当地人对地块较认可，离商业中心1公里左右，易借成熟商圈之势；从产品形态看：立于打造安丘第一高楼，商业形象较现代，优于目前其他商业，除本项目外。从定位规划看：大众路线，一层服饰小商品、五金小商品，二三层“佳乐家超市”作为主力店。从交通系统看：四面临街，其中三条主要街道，外部交通体系畅通无阻。从营销推广看：广告文案通俗大众化，有些广告语欠妥，含有贬义，市场口碑不佳。从产品看：共67000㎡，单层8300㎡左右，只售一层，共160多个铺位，30-50㎡，100-200㎡，从销售看：

6、目前认筹量达190个，预计今年五一开盘。天下客佳乐家商务物业市场：具备商务性写字楼、酒店、公寓产品，安丘市场存在空白，有较大发展空间；需进行引导。安丘市目前商务市场现状安丘目前尚未有纯写字楼，主要基于以国有和工业园区企业居多，商贸领域的私营企业相对较少，多数采取自建及租赁街铺的形式办公，对纯写字楼市场需求较少；而短期商务办公主要以酒店为主，东方大酒店入驻率较高；目前精装修公寓先后入市，先有去年上市的青云花园，今年即将开盘的天下客，但两者推出卖点皆为居住，租赁投资，尚未提及商务功能。安丘市目前写字楼租金/售价情况招商大厦办公楼：总建筑面

7、积为8060㎡，售价2000元/㎡。青云花园精装修公寓，售价2400-2500元/㎡；天下客精装修公寓：售价2500-2600元/㎡。住宅市场：市场较成熟，走向人性化居住趋势安丘市目前住宅市场现状目前安丘住宅市场主要以市北区、市南区为主，响应“北展南优”号召，2003年以来大力开发房地产，众多住宅楼盘如雨后春笋般涌出，2007年施工面积达到308.1万㎡，竣工面积达106.3万㎡，2008年存量面积将占很大比例。安丘市目前住宅楼盘售价情况市南区胜于市北区住宅楼盘，生活配套不完善的市北区，许多住宅楼盘均为政府行为，进行团购，整体售价不高

8、，目前在售普通住宅楼盘的价格为2200-2400元/㎡；而市南区开发楼盘主要集中在和平路向南区域，其销售价格，达2600-2700元/㎡，此外市南区东部的青云花园，08年售价可达到3200元/㎡，受整体全国住宅市场影响，