易居-武汉泰跃地产古田项目全程营销报告

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1、泰跃地产古田项目全程营销报告武汉金丰易居投资有限公司制作前言•受泰跃委托，本次汇报重点探讨古田路项目的目标市场和项目定位要点这两个营销要素。•金丰易居在操作过程中认为客户群和产品定位应纳入古田路项目发展整个营销系统中，只有这样才能更好地把握客户和产品在整个项目开发中的地位，从而准确地作出定位。•本次研究以周边竞争市场调查为主，结合金丰易居在全国的实战经验;结合武汉当前发展阶段进行的。泰跃古田路项目发展策略在目前“一穷二白＂的地方怎么赚钱?目录主要研究摘要INDEX–项目开发条件–自我态势分析–主

2、要研究结论营销对策定位–产品定位–客户定位–营销执行–整和资源本次汇报附件项目发展条件‧项目区位独特:处于长丰大道和古田四路交汇口,紧邻规划中的王家礅CBD区域;现在没有优势.西：待开发地块北：长丰大道南：工业厂房（远处）东：古田四路项目发展条件长丰大道通车,后发优势渐显长丰大道的通车,使得本来沉寂的土地生机盎然,交通带来的便捷,使得区域的后发优势逐渐显现,未来看得见.项目发展条件地块方正,两边临路地块较为方正,占据长丰大道和古田四路得交汇之处,使项目两边临路,虽然有噪音等不利因素,但为项目的规

3、划带来了一定的自由度.项目发展条件周边配套待完善区域市政公建配套：周边教育:不成熟餐饮娱乐：不完善医疗设施：不完善购物设施：不完善项目发展条件从整体优势上,项目先天属于“一穷二白＂，或者说是被武汉人忽略的地方！»地块被低端项目“包围＂»周边区域“待定位＂»周边人群房地产消费能力弱自我态势分析内部因素优势劣势经营管理能力积累了一套行之有效的房地产开发模式，经营管理能力很强员工整体素质较高，核心管理层视野开阔，团队建设一流核心经营管理模式扁平化，决策快财务融资能力融资渠道广泛，融资能力强具有集团作支

4、持，抗风险能力强市场营销能力致力于管理/营销创新，拥有专业的营销人才，并引进经验丰富的房地产营销顾问团队议价能力致力打造性价比较高的产品，议价能力较强成本可能偏高，影响议价能力资源因素地块区域地价还未显现生活配套、教育配套设施欠缺，地块无核心优势资源具有武汉开发“同温层＂的品牌资源品牌还未企业化房地产开发机会获取能力强产品因素总体开发规模较大，能够独立完成部分配套集中上市量大，客源可能不足以去化整合国际、国内设计能力较强可能会损失一些产品功能自我态势分析外部因素机会威胁政策环境宏观调控，行业规范

5、。投资者减少，购买群体变小。挤兑房地产经济泡沫，摊薄开发企业利润“房地产不好做＂等原因使部分开发公司在武汉的开发还没有上规模，需要加速发展退市宏观调控将会持续较长的时间经济环境国民经济发展稳步增长运行质量效益提高城镇人均可支配收入逼近9564元，住房消央行可能取消预售房消费贷款，不利于运作费能力提高市场环境整体价格小幅增长市场放量增加，空置量进一步加大新开个案价格持续创新高土地价格上升、建安成本增加，建筑品质日益提升使房价上升，但实际市场支撑价格上涨空间有限产业进入竞争开发创新意识较强，注重企业

6、形象、品牌竞争主体多元化，大批外地实业开发商进军武汉房建设、产品包装地产市场，本地房地产公司复制能力超强。现有企业竞争三金先期入市奠定一定成功基础后市压力比较大潜在开发企业比较多，对版块烘托客源分流自我态势分析优势：劣势：‧区域群体购买需求旺盛的大势；‧区域消费能力弱；‧两面临城市主干道，交通便利；‧现场无任何景观可借；‧场地方正，有利于整体规划；‧片区发展中，配套差；‧临街面宽，有利于现场包装和商业布局；‧项目两面临主干道，噪音污染；‧目前建筑尚未规划完成，塑造性强；‧周边公房、私房杂乱相处，

7、整体环境、形象差；SWOT威胁点：机会点：‧同一片区其他楼盘的竞争；‧古田区域楼市后起发展的大势；‧铁路带来心理上的阻断‧王家墩CBD的远景规划；‧普通消费者能否认同该地段；‧国家后继宏观调控政策所带来的风险；周边状况分析年龄家庭月收入¢30岁以上为主要年龄段；¢3000—5000占到区域购买人群的90%左右职业价格段¢周边厂区从业者占到较大比例¢30万以内的住宅占到70%；30—35万占到18%面积段户型¢80-100平方去化快。其次是100-120平方¢两房和三房是区域去化主体，物业形态商业

8、配套¢区域目前供应多层和小高层为主，高层刚刚¢区域项目自身都有1-2万方配套物业在市场出现，目前市场接受程度有待观察发展条件与自我态势分析结论项目目前无核心优势；项目周边配套极度缺乏，需大力发展配套；项目区域消费力低但是人群量可观；项目被低端产品所包围，使得本案不适合定位于高档市场，面向中低端客层的需求市场较为适宜；远期前景看好，板块整体处于萌芽阶段，片区将成为王家墩CBD最直接的辐射区域；待王家墩CBD实施之后，价格将会有很大的上升空间；区域在城市的角色需要重新定义。项目发展需要解决的问题¢如