同致行精品-凯旋城一期营销执行方案

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1、2007年9月凯旋城一期推广策略及营销执行方案谨呈:信阳市三方房地产开发有限公司前言任何一部创意深刻、切实可行的营销策划报告，都不是闭门造车所能做出，而是策划人员根据本地市场及楼盘自身的调查研究成果，结合以往丰富的工作经验，充分发挥自己的综合知识素养而创作出来的。本〈〈营销策划报告〉〉的制定，主要依据以下几个方面的调研成果。（一）对信阳城区的房地产市场的调研结果，包括开发供应市场、消费市场和市场营销状况。（二）对信阳城市发展规划的研究及项目所在区域的发展趋势分析。（三）对三方项目本身的深入研究，包括总体规划、园林主题、户型与面积配

2、比等方面。（四）对开发商企业运作机制、人力资源状况的观察与分析。一、《营销策划执行报告》制定的依据（一）本报告力图从宏观上对项目的营销有一个完整的、系统的整体把握，以便于在营销节点执行的控制和操作（二）本报告倡导“品牌----营销一体化”思想。成功楼盘的销售不仅仅是在销售产品，而是与产品相关的文化以及所引导的生活方式密不可分，品牌与营销二者相互制约，相互促进。（三）本报告以可操作性为目标。在提供建议和方案时，充分考虑到发展商配置人力资源、资本资源和社会资源的能力，不提超越发展商能力之外的方案。二、《营销策划执行报告》的特征本《营销

3、策划执行报告》的实施，需要一些基本的前提条件。（一）实施者对房地产营销运作的宏观、理性认识与把握。发展商只有对地产营销及其运作的规律、特点有一个清醒认识，才会意识到本报告的价值、意义和创造性；相反，若实施者对地产营销没有一个基本认识，对本报告的理解、实施都会存在难度。（二）发展商决策的科学化与理性化。项目营销运作有一个较长的时间周期，同样，本报告的实施也有一个过程。在一个较长的实施、运作过程中，事情遭遇波折势所难免。如果一碰到波折就轻易改变方案，本报告将难以达到预期效果。（三）必要的资金保证。发展商应按目前市场中，品牌项目运作的惯

4、常营销费用标准，保证推广费用的投入，才能保证本营销方案的顺利实施。三、《营销策划报告》实施的基本条件明确本项目营销执行策略方向确定在策略指导下的执行工作内容方案目的方案营销核心目标塑造本项目鲜明独特的市场形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。为此，精准的项目定位、有力的usp（独特的销售主张）主题，确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。根据对项目的整体定位和规划构想，基于项目的分析，结合同致行多年代理的成熟经验。同致行建议：该项目采取信阳城区的居住品牌领先策略，在信阳市城区树立旗

5、帜鲜明品牌高尚生活大社区概念。针对本项目特提出如下营销核心目标：打造信阳首席高尚住宅品牌社区目标客户群注重生活品质的价值取向；项目所在片区城市化发展的趋势；项目依托的自然、生态的生活环境营销思想所赋予项目优雅、高尚的生活品质；三方地产实力打造信阳首席高尚品牌社区的决心；核心目标依据方案执行纲要市场分析营销执行产品分析形象定位客户定位价格定位推广阶段划分推广策略控制阶段执行安排市场分析产品定位市场分析2007上半年信阳房地产发展状况1、房地产开发投资快速增长2007年1-5月份，信阳市房地产开发完成投资16.71亿元，比上年同期增长

6、65.7%，保持了三年以来的快速增长(2004年增长39.6%，2005年增长91.3%，2006年增长47.1%)，其中住宅投资12.11亿元，比重由去年同期的67.5%上升到今年的72.5%。2、资金供应充足，支撑房地产开发投资快速增长2007年1-5月份，信阳市房地产开发到位资金18.49亿元，比上年同期增长58.2%，完成房地产开发面积约20.6万平方米，销售面积17.8万平方米。3、楼盘价格稳步上升，市场开发前景看好2003年，地处城市中心的大盘“东方京城”曾是信阳的标志性房地产项目，当时其住宅的最高价格为1500元/平

7、方米，而今的“泰和苑”的房价已直冲2500元/平方米；同在2003年，地处湖东大道的“馨苑商住楼”的最高房价是1250元/平方米，而今只有百米之遥的“弘昌运动城”的房价已达2250元/平方米；2005年底，信阳的第一个纯高层楼盘“银珠广场”的住宅以2800元/平方米起价，而今其均价已达3100元/平方米。信阳楼市2007年6月多层住宅均价为2000元/平方米，小高层住宅均价3000元/平方米。（源自信阳房局）市场分析信阳住宅市场分析从目前的信阳房地产的开发和销售情况来看，我司认为当地住宅开发的风险还是有的。这一结论主要源于信阳住宅

8、市场的特点：1、单位建房、福利分房仍然存在信阳市场上政府建房、企事业单位建房现象仍然存在，而集资房相对来说价格很低，这种现象的存在对于住宅房地产市场来说，无疑加大了竞争性。2、居民偏好单位房人们意识中对福利房仍有依赖，但在市场经济条件下，福利房已经