河南洛阳住总项目整体营销执行报告同致行

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1、[2010]-ZZTZH-01谨呈：住总宇泰房地产开发有限公司住总河南洛阳项目整体营销思考及项目一期营销执行报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.08.27●同致行洛阳房地产市场研究总占地面积总建面积即将入市体总户数预计均价项目名称物业类型容积率预推出时间(万㎡）（万㎡）量（万㎡）（套）（元/㎡）中泰5期高层24562.4127004000-42002010.4泉舜4期高层27.91

2、184.210约7504200-44002010.3香港城4期高层25.4502约13约7503000-33002010.4名门国际高层、商业4.516.53.716.5约80042002009.12升龙置业西小屯高层、商业24.51204.530约20004000-42002009.12项目高层、商业、七里河项目9.625.92.713约75040002010.9公寓王城大桥项目高层、底商5.6约254.413约75040002010.7涧西浅井头村项高层、商业28.7约1003.415约80042002010.12目合计--150.2511.

3、43.4122.57300----备注：黄色板块为已启动未推出市场项目；蓝色板块为未启动项目；启示——启示——据不完全统计，未来1-2年内洛阳住宅市场供给量高达812.6万㎡，相当于洛阳城市三年的住房总供应量。按照08年的消化速据不完全统计，未来1-2年内洛阳住宅市场供给量高达812.6万㎡，相当于洛阳城市三年的住房总供应量。按照08年的消化速度，至少需要3-5年的时间。未来市场充足的供给量将加剧各大区域市场的竞争。加上国家政策的不可预见性，预测未来市场度，至少需要3-5年的时间。未来市场充足的供给量将加剧各大区域市场的竞争。加上国家政策的不可预

4、见性，预测未来市场将呈现两极化发展的局面。对于住总项目来说，在激烈的竞争环境下，如何把项目开发的环节中的风险点降到最低，是本项将呈现两极化发展的局面。对于住总项目来说，在激烈的竞争环境下，如何把项目开发的环节中的风险点降到最低，是本项目成功的关键！我司认为，通过项目的产品定位、开发模式、开发战略的合理化和差异化组织来应对市场竞争，以“借势避目成功的关键！我司认为，通过项目的产品定位、开发模式、开发战略的合理化和差异化组织来应对市场竞争，以“借势避险”的心态来拉动项目可持续发展的核心竞争力。险”的心态来拉动项目可持续发展的核心竞争力。以上数据来源：

5、同致行市调搜集整理同致行思考启示——综合以上市场特征，住总项目在未来项目开发中可注重以下基本要素——©结合当前客群习惯，如开发小高层、高层主力产品，应以小三房、二房为主；©尽可能增加公共空间的舒适度，通过公共空间实现产品创新；强调功能性与舒适度的组合；©借鉴精细化的、成熟的异域风格，提高坡地地形的利用率和竞争力；©强调“住区文化辅助功能”，并以此作为发力点©通过“地暖”、“直饮水”等提升项目竞争力项目区域及市场状况客户构成特征——洛阳目前在售项目客群呈现出以“本土”为主、“外来”为辅，以自住需求为主、投资需求为辅，以经商个体户、私营业主、企事业单

6、位为主流的特征，对于住总项目而言，存在着需求细分和逐级的向外区域辐射的机会。●同致行洛阳房地产市场研究©从置业来源区域来市场在售典型项目成交客户置业目的分析市场在售典型项目成交客户区域分布市场在售典型项目成交客户置业目的分析市场在售典型项目成交客户区域分布看，72%的客群来源于洛阳市区，28%的客群25%28%25%28%来源于周边地市、郊县或其他区域；©从置业目的来看，75%72%75%以上的客群置业以75%72%满足自住需求为主；自住投资本土客户周边县区客户自住投资本土客户周边县区客户©从成交客户的职业构成来看，经商个体、企市场在售典型项目成

7、交客户职业统计市场在售典型项目成交客户职业统计事业单位、私营业主、经商个体经商个体私营业主一般职员的构成比例最私营业主29%企业高管29%企业高管大，占总成交量的17%公务员17%公务员企事业单位80%。2%企事业单位2%5%军人5%军人一般职员1%一般职员1%2%1%1%2%教师8%教师9%8%金融9%金融1%医生1%25%医生25%其他其他以上数据来源：同致行市调搜集整理项目区域及市场状况对于洛阳客户市场的研究，根据区域楼盘分布特点，分为涧西区、西工区、老城区和洛南新区，拟选取建业·世纪华阳、香港城作为涧西区代表楼盘；隆安·上阳华府为西工区代

8、表楼盘；曼哈顿广场作为老城区代表楼盘；泉舜·财富中心作为洛南新区代表楼盘；针对客户的职业作为客户细分的依据，作为区域内客户构成参考从成交