信远智邦-长沙城市花都项目总体思路纲要

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1、信远智邦·城市花都项目总体思路纲要王志纲工作室2004年5月9日1战略策划流程战略态势开发模式项目定位开发策略2第一部分战略态势3天时机会：1、在中国宏观经济政策调整，特别是土地政策转变的拐点上，信远智邦能在长沙能以较低成本拿下紧邻城区的两宗大型项目（合计约5000亩，开发量约200万，销售额约50亿），实为不可多得的战略机会；2、长沙城区发展进入快速扩张期，长沙房地产正在重新洗牌，引领新生活方式的成功大盘尚未出现，高端人群多元生活需求未被满足，黑马（板块-企业-项目）呼之欲出，正是信远智邦横空出世的良机。4威胁：1、土地风险：拿地过程中可能存在的

2、种种变数；2、同质化竞争威胁：长沙房地产市场容量相对较小，且有近30%非市场化因素持续抑制，现在突然进入大盘时代，又有碧桂园、绿城、阳光100等强手杀入，2005年开始的几年里，长沙将出现一场大盘恶战，如果信远智邦不能与主要对手差异化竞争，将陷入被动局面，大盘开发后期风险与操作难度将随之加大。5地利优势：土地不仅规模大，且紧邻中心城区和重要城市干道，火星大道贯通后，位于长沙三大城市南北主轴带——最有魅力和成长性的“长沙城市东部主轴带”上，是城市化的“留白”地带，环境绝佳而地价不高，洼地效应明显，升值潜力巨大；现有不可多得的优越山水环境，浏阳河滨风光

3、带，周边有可扩展空间（部队）。劣势：处于城市弱势板块，区域认知度低；生地，荒地，配套不足。6人和优势信远与智邦优势互补，强强联合，有较强的资金实力和资源整合能力；有良好政府的关系资源，具备进一步获取优质土地资源的潜力。劣势没有大盘操作经验，没有品牌影响力；企业团队初建，有待磨合。7第二部分开发模式8可供选择的开发模式A：社区开发模式一般社区开发模式大盘社区开发模式B：城区开发模式新城开发模式新镇开发模式主题城区开发模式（城市片区开发模式）9社区开发模式城区开发模式功能住宅+其他配套的社区住宅+多种产业复合综合性城区结构社区中心-组团-邻里-单体城市

4、副中心/新市镇中心-片区中心-社区中心-组团-邻里-单体成长一旦形成，一成不变，趋于老化，生命周期相对较短有阶段性引擎开发及产业导入，不断激活区域成长，生命周期长动力住宅、环境及推广概念驱动基础设施、大市政配套、大型公建、产业、消费引擎拉动公建配套-内向、成本-不可经营引擎-外向、产业-可经营资产盈利物业（住宅及商铺）销售土地升值+物业销售+公建资产经营创值营销产品营销模式城区整体营销模式人群多为单一性居住人群多为综合性人群（工作-生活-交流等），高中低多元并存开发地产开发商，以终端消费为核心城市运营商，三老并重10城区开发和社区开发理念有什么不同

5、？普通的房地产开发只注重一个层面：产品附加值经营城市注重两个层面：土地增值和产品附加值土地增值产品附加值普通房地产社区开发理念城区开发理念11市中心传媒中心本案距离价值（万/亩）3050100路桥通前土地价值路桥通后土地价值路桥通后加上城市运营后土地价值如何实现土地增值土地增值示意图土地价值自然增长土地价值附加增长12土地价值自然增长：一路一桥可实现土地价值附加增长如何实现？13实现土地增值的两大手段专业型房地产公司典型代表：万科通过构建高品位住宅产品和举办丰富的社区活动，吸引高素质人群集聚，来实现本地块的升值。投资型房地产公司典型代表：和黄投资大

6、型公建，带动住宅产品的发展，形成乘数效应产品结构连，实现项目所在的区域升值。14信远智邦拼专业水准不如万科、阳光100；信远智邦就投资实力不敌和黄、新鸿基；企业如何有效实现土地升值？主题城区开发模式(城市片区开发模式)15主题城区开发模式三大特点打造片区中心项目模块化区域成长性16特点一：片区中心突破项目规模局限性，从片区的功能需求、企业的承受能力和中心性公建的资产价值三方面因素来确定片区的中心功能：生活中心17生活中心所达到效果带动区域土地升值促进住宅产品销售沉淀优良资产18生活中心构成必要功能：生活商业：生活超市、家居超市和生活性商业街。普及教

7、育：中学、小学和幼儿园可能功能商业百货酒店等19特点二：项目模块化依据项目的地形特点和功能布局，将项目分成如干个既相对独立又相互影响的主题模块，在统一的整体风格下设置差异性功能、错位的产品结构或不同层面的市场细分。能达到效果：可进可退。可依据市场的风险和企业战略需求来调整开发节奏，既可以完全自主开发又能加盟新的投资伙伴。便于资产经营。公建模块和住宅模块对立运营。弹性可调。模块相对独立，可依据市场变化，弹性调整，不影响整体性。20城区开发动态多元化发展给地产发展更大的未来空间，通过峰值预留，实现土地价值最大化开发。特点三：区域成长性21有利于拓展新项

8、目：主题城区开发模式将大受政府欢迎，有利于信远智邦后续拿地。有利于资源整合：以城市尺度、按城市需求创建平台，资源整合，通过