长沙市顺天星城国际项目总体策划思路.doc

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1、顺天项目（星城国际）总体策划思路前言经济开发区要上更高的台阶拥挤的长沙中心市区必须外拓一北一南，中间的开福区政府沿新世纪大道一线将起到“承北启南”的关键作用开福区宽广的土地在北边，土地存量占全市城区的一半以上，还有30平方公里的土地可供城区开发利用，这相当于现在开福区城区面积的1.6倍。新的区政府和金霞新区的建设表明政府对本项目所处区域必须做热做旺做强的决心则本项目的成功与否不仅对顺天集团而且对开福区的后续发展具有特殊的战略意义不能立足于一个普通开发商开发一个常规地产项目本项目的运作必须站在对整个开福区政府发展起拉动作用的高度去考虑同时它可以有效提升开福区及长沙商业在湖南、中南乃至

2、全国的影响力也就是说在本项目横空出世前外界还不太知道长沙的开福区长沙的商业还只是在长沙出名有了本项目外界会因为本项目坐落在开福区而让它在全国频频上镜同时因为有了本项目外界从此不敢小看长沙的商业提及长沙北提及开福必提及本项目提及长沙商业必提及本项目做现代商业的样板和教科书这就是本项目的高度目录《项目分析篇》一、项目规模二、项目地段及交通情况三、项目地块地貌情况四、项目周边环境情况五、项目周边相关配套情况六、项目于所在区域地位七、项目商圈人口现状及未来增长预测八、项目优势九、项目劣势十、项目威胁十一、项目机会《项目市场篇》一、长沙总体经济情况分析二、长沙商业市场分析三、长沙消费者商业消

3、费行为分析四、相关重要因素对本项目的影响分析《项目定位篇》一、项目商业定位的原则二、项目商业品质档次定位三、项目市场定位四、项目目标客户群定位五、项目主题形象定位六、项目主题形象的演绎《项目规划篇》一、项目开发节奏二、项目设计理念三、商业板块功能分区与配置四、商业板块建筑风格五、商业板块环境艺术设计六、商业板块内部交通组织设计七、项目全程创新体系及附加值提炼《营销推广篇》一、总体原则二、操作步骤三、具体执行时间安排《项目效益篇》一、社会效益分析二、经济效益分析后语《项目分析篇》本篇解决以下问题；是个什么样的项目？项目自身情况如何？初步分析项目有何优劣势？一、项目规模：项目占地约11

4、00亩，实际可使用面积约900亩（折合约60万平方米）二、项目地段及交通情况1、目前及未来总体情况：项目位于伍家岭以北，被火车道分隔为一个独立的僻静处，目前属于城郊结合部的一个不起眼的地块，但随着东二环开通、新世纪大道即将建成、项目南边家居城动工，特别是开福区中心区的北移，本项目所在地有可能成为北商圈不可忽视的一个地方，由于该地块目前还是一片空白，好画最新最美的蓝图。2、交通情况全方位绕城交通干线：二环路、三环路周边南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路周边东西走向主干道：新世纪大道、丽臣路可达公交线路：？水路交通：湘江、霞凝新港（长沙最大水路港口）、湘江二桥从项目西南方向连接岳麓区，三

5、汊矶大桥从项目西北方向接通二环路，月亮岛大桥从经济开发区接通三环路。火车：著名的京广线从项目旁边穿过，北边经济开发区有火车编组站。三、项目地块地貌情况1、项目地块目前为鱼塘，拆迁较为容易，整个地势平整无遮挡。2、项目北边为捞刀河，但水位高过本项目较多，由于用来阻隔河水的河堤没有经过市政整修，黄泥、河草杂乱，需要花大力气整治，但规划得好，则可为本项目带来景观方面的附加值。3、项目西边为铁路与南北主干道隔开，这使本项目一方面受火车噪声影响很大，另一方面由于只能通过铁道路轨下的涵洞进入本项目所在地，交通较为不便，必须在消除火车噪声影响及多开拓涵洞入口、改善交通瓶颈方面下工夫。4、项目南边

6、为大型家居市场和公园，可与本项目互相呼应共聚人气，可在购物与游览方面与本项目相互辉映。5、项目东边为宽广的鱼塘，规划为二环北延线拆迁安置用地。目前人流方面没有保证，但随着东二环与项目南边新世纪大道的连接，加上开福气区对该区域的重点开发，东边将是吸引人流的主要管道之一。四、项目周边环境情况1、除项目北边具备捞刀河景观之外，其余三面均无良好景观，这让本项目单纯做住宅区变得困难，尤其是项目靠火车道的西边，火车扰民成为做住宅的硬伤，而规划为商业则受此影响不大。2、项目西边隔着铁道为南北主干道金霞大道，为市区人流的引入提供了便利，而在金霞大道的西边，则是开福区政府所在地及正在建设的临（湘）江

7、高尚居住区，将成为该区域商圈消费的主力群体之一。3、项目往北的西北为长沙市经济开发区和高标准的霞凝新港，东北则是正在规划建设中的青竹湖外商城（外商城将设高新技术开发区，高尔夫球场休闲娱乐区，商务中心区，中高档住宅区，物流配送中心等五大功能区），将为本项目高消费力人流提供良好保障。五、项目周边相关配套市政：西边为开福区政府及其它政府办事机构所在地，北边为开发区。教育：往北有著名的周南中学。医疗：医疗配套较为落后。商业：上档次的商业基本处于空白，西北的湖湘文化艺术品大市场