惠州项目-惠州国际商业中心城策划思路

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1、成为超级竞争者——惠州国际商业中心城策划思路占地面积：3.4万M2总建筑面积：20.6万M2一期商业：5.5万M2住宅：9.5万M2二期商业：2.6万M2住宅：2万M2容积率：4.862008.4报告纲要惠州商业市场总体分析项目所在片区商业分析区域商业业态研究项目住宅定位内容结构住宅整体市场分析商业研究住宅研究项目商业组合、规划建议区域商业业态研究户型配比建议第一篇项目目标项目发展目标项目发展研究的目标项目发展目标实现合理利润快速回笼资金树立品牌形象目标1目标2目标3目前对项目发展进行的研究，主要是进行一种发展趋势的判断：1、商业、办公、酒店、住宅物业是否有市场需求？2、如果

2、有，会是哪些客户，容量有多大？3、如果没有，可否引发出市场需求？4、如果可以引发，该怎样引发市场需求？项目发展研究的目标第二篇项目分析自身资源怎样？周边商业怎样？关联资源怎样？项目区位区位判断：本项目位于麦地-河南岸片区，本区域为惠州商务中心区，总面积27．3平方公里，规划居住人口10—12万人。惠州商圈扫描人人乐：河南岸片区的西北部分，以人人乐为中心商业逐渐聚集，成为惠城区核心商圈。标志性商业：人人乐、世贸中心。经营业态：百货、超市、餐饮、音像、士多、家电、美容美发。演达：新兴住宅区域，生活配套类商业设施主要依靠附近城市区域，大型商业设施以主题商业形式为主。标志性商业：环三

3、环家具城。经营业态：家私、家具、汽车、超市、美容美发、汽车服品。西湖：沿西湖区域的环城西路沿线，由于位于市区内的主要交通干线旁及拥有西湖景区，消费群覆盖范围广，在丽日百货和西湖步行街带动下较为繁华，成为一个小的商业核心。经营业态：服装、美容美发、医药、五金、粮油南坛下埔：传统的市中心，以南坛路和下埔路为轴线，商铺沿各道路分布较为密集。标志性商业有数码街、百佳、购书中心、港澳城。经营业态：餐饮、士多、服装、医药、家电、起市、银行、通讯、酒吧、美容美发。龙丰上排：接近市中心的鹅岭北路附近，商业较为繁华，由于丽日百货和万佳的存在，该区域集中商业经营不佳，鹅岭东路、西路以南区域的商业

4、为周边居民及企业服务为主，没有较为集中的商业中心。经营业态：食品、餐饮、百货、美容美发、酒吧、超市、五金。麦地：依靠承接和延续南坛下埔及人人乐的商业氛围，由麦地路（麦科特大道）从北向南发展，业态丰富，标志性商业：万佳、名家电。经营业态：超市、百货、餐饮、酒吧、图书文具、食品、美容美发、家电。世贸中心女人世界港澳商品城丽日购物广场江北店河南岸商圈区域项目规模消费者覆盖范围河南岸人人乐1.5万平米全区数码街1.5万平米麦地、河南岸世贸中心3万平米全区女人世界1.1万平米麦地、河南岸、东平麦地万佳2.5万平米麦地、河南岸、南坛下埔西湖丽日广场3.5万平米全区东平流行前线1万平米东平

5、、桥东大地购物广场0.6万平米东平江北丽日购物广场2.1万平米江北、西湖下埔百佳2万平米下埔、麦地、河南岸东平商圈江北商圈西湖商圈万佳商圈下埔商圈惠城区商圈及大型商业分布惠城区商业主要集中在市区中心及其附近，沿市区内主干道分布，可分为西湖、桥东、南坛下埔、龙丰上排、麦地、人人乐和演达几个区域河南岸、麦地片区市场情况分析：大型商服物业（百货、超市）专业市场临街商铺以及住宅裙楼『商业业态发展需求一般特点』大型超市：服务半径不同经营面积会相应发生变化，对交通便捷要求较高，对是否为成熟区域要求不高，易于吸引人流。对周边物业有很强的带动作用。大型百货：服务半径不同经营面积会相应发生变化

6、，对交通要求较高，一般为成熟区域，需一定人流支持及昭示性较强的街面。对周边商业有较强的带动作用。大型家居等专业市场：对交通要求较高，一般为成熟区域，需昭示性较强的街面。受其自身品牌号召力及经营能力影响较大。对周边商业基本无带动作用。街铺：受邻近主题店带动或一定商业源影响/灵活不易控制。其中，家居、装饰、小型餐饮、服饰店、小型汽车配件等一般为单层，进深10米。餐饮、洗浴、酒吧咖啡店、证券、银行、汽车配件等一般可为双层，进深15米。数码街物业名称数码街物业类型商业地理位置惠州市惠城区横江三路与横江四路之间项目规模总建筑面积约1.5万平米租售价格商铺10年8%的返租回报，销售价格2

7、.4万元/㎡，租金一层130元/㎡，另管理费25元/㎡，二层60元/㎡，无管理费户型商铺主力铺位20㎡~50㎡销售情况2002年开业至今，现场商铺进驻率90%以上经营业态快餐、咖啡厅、酒吧、茶艺馆、品牌服饰、书店文具、网吧、家电城、电脑及配件、美食街、化妆品、名表、眼镜、珠宝首饰、美容美发、床上用品、陶瓷器皿项目评价：项目地处惠州人气最旺的地段项目定位为中档商业街以品牌店为主港澳商品城物业名称港澳商品城物业类型商业地理位置惠州市下埔大道项目规模8000平米租金商铺1层140元/㎡2层98元/㎡3层68元