东方博文-北京鲁能新城7号别墅项目2010年市场推广策略建议

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1、中国，北京，鲁能新城2010年市场推广策略建议东方博文鲁能新城项目组——2009.12——壹项目基本研究营销模式逐渐城市化，策略型的推广营销模式成为主流，到09年，几个较为著名项目已成为区域乃至整个北京的标杆性低密项目。知名开发商的介入（万科、龙湖、鲁能），带动区域房地产市场迅速发展，项目品质和居住水平不断升级，区域市场升温。2010年的顺义市场住宅产品供应两极化，以小高层产品为绝对主力，少量别墅类产品；随着奥运经济、空港产业、马坡未来城市规划的带动，区域发展前景看好，未来升值潜力巨大。顺义区域市场简况中央公园本案香悦四季金宝城总用地面积：22.97公顷总建筑

2、规模：30万平米容积率：1.3绿化率：30%现阶段推出类型：六层洋房产品户型：160-200平方米预计售价：15000元/平方米项目素描新城核心—滨水而建—公园为邻通透板式建筑精装修标准：2000元/平米香悦四季12月成交113套，成交均价约13949元/平米，去除2000元精装与户内赠送面积，其毛坯成交价约在10600-—11000元/平米之间。合景香悦四季开盘时间规模（平米）容积率产品构成户型区间（平米）报价（元/平米）总价（万元）09、1050万1.28-11层板楼83-110两居，127-155三居14000-16000120－260预计2010年年初

3、推出的小独栋别墅：地上两层、地下一层户型：235平方米、240平方米户型特点：地下面积均为130平方米，并且是不计入销售面积合景香悦四季与本案相邻，小独栋别墅产品，总价预计在450万左右开盘时间规模（平米）容积率产品构成户型区间（平米）报价（元/平米）总价（万元）09年8月2014001.411-15层板楼，两梯三户、一梯两户89两居，90、130三居1250080－120以酒店、别墅、洋房、商业多种业态为组成的综合体项目。其中四星级金宝花园酒店、金宝花园别墅已成熟使用。金宝城12月成交5套，与其近期放盘量有关，均价10095元/平米。金宝城开盘时间规模（平米

4、）容积率产品构成户型区间（平米）报价（元/平米）总价（万元）09、10225000别墅391套总1.2，一期0.57类独栋（后期8层电梯洋房）300-400，地上2-2.5层地下1层，前二后三18000450万起香醍溪岸12月成交25套，成交均价较开盘上涨了约1500元，按地上面积为地下面积的2-2.5倍计，其地上成交均价约为19600-21000之间。龙湖香醍溪岸小结在售的小高层公寓产品，在对外的宣传上均将产品的形象升级。区域整体产品类型两极分化，主要分为公寓产品和别墅产品两大类，过渡、自住兼投资型经济户型和享受度假豪宅型；户型面积区间：小高层在130平方以

5、下，别墅在250平方以上，没有中间过渡的产品，区域内缺少舒适型的高端宜居产品洋房别墅化设计植入了别墅的空间尺度以及户型设计理念，户型呈现出了退台、花房、露台等，只有别墅才会有的灵动空间，使得具有着鲜明的别墅血统。别墅式的生活氛围在园林设计和建筑风格上更突出表现人性化的良好融合。具备别墅社区独有的资源优势在拥有生态环境及景观的同时（中央公园、森林公园），又具备了城市住宅的便利和繁华，引领了一种全新的生活方式。综上所述，我们发现：新城稀缺的具备别墅品质的低密住宅threats（威胁）未来走势不明朗，不确定因素的风险政策变化带来的地产市场变化周边项目的跟随竞争Str

6、engths（优势）产品力强，具有较强稀缺性产品落差较小，均为同质化客群紧邻中央公园，绝对水景鲁能地产的品牌优势Weaknesses（劣势）区域价值认可还需时日相对的高成本带来高定价，具有一定风险Opportunities（机会）区域产品两极分化严重，舒适型高质产品稀缺；顺义区域的不断发展，生活配套逐渐完善；多个知名开发商进入顺义，区域市场升温；大龙天竺地块助推顺义房价升高；地铁15号线动工，拉近与市区的距离。SWOT分析本案拥有稀缺的类别墅型低密产品以及得天独厚的居住环境，通过城区功能的发散作用，将吸纳不同于以往的栖息者。地缘维度前期以地缘性客户为主，后期逐

7、渐辐射以北京东北部为主的高端客户。京城高端客户望京、亚运村、大山子以北泛京城东北部的高端客户空港及顺义地区的高端地缘性客户功能维度二次置业客户作为前期的主力客户，炒热市场，逐渐吸引自住的购买者。第一居所——自住占主导第1.5居所——自住投资两相宜第二居所——投资需求为主财富维度具有前瞻性的永远是财富阶层的精英，以他们为目标客户，起到意见领袖的带领和引导作用。准中产阶层中产阶层，准财富阶层财富阶层，层峰人士深挖顺义当地企事业机关人员喜欢彰显身份追求更好的高品质生活辐射北京城区工作在北京东部看重相对城区而言的低价看重高品质和高品味目标客群位居新城核心与12万平米中

8、央公园为邻水景无敌10万平米商业金融配