《房产评估讲义》PPT课件

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1、房地产估价制作者：陈娟浓建筑工程学院第一章房地产和房地产估价房地产价格评估课程内容第二章房地产价格第三章市场比较法第四章收益法第五章成本估价法第六章假设开发法第七章土地价格评估第一章房地产和房地产估价第一节　房地产的概念一、房地产的定义二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念三、房地产的实物、权益和区位四、房地产的存在形态五、房地产的其他名称第二节房地产的特性与类型一、房地产的特性二、房地产的类型第三节房地产估价的概述一、房地产估价的概念二、房地产估价的必要性第一节　房地产的概念一、房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物和附带

2、的各种权益，包括：1.土地：地球的表面及其上下一定范围内的空间；2.建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物；3.定着物：固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或虽然可以分离，但分离不经济，或分离以后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。第一章房地产与房地产价格评估二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念（一）对土地的各种定义土地指陆地表面及其上下一定范围内的空间。（二）房地产估价中的土地定义1.地表范围：是指该宗土地在地表上的边界所围合成的区域。政府出让

3、土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的建设用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。2.地面以上一定范围内的空间：从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间。通常高度以飞机的飞行高度为限。3.地面以下一定范围的空间：是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈椎形延伸到地心的空间。地下空间深度以人类能力所及为限。从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置设计权利四至面积利用生

4、熟地质环境形状认识土地的层面（三）建筑物的概念建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等（无门窗顶盖等）。位置面积层数高度结构装修用途产权成新设备、设施（四）其他土地定着物土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。如：三、房地产的实物、权益和区位⒈实物：房地产看得见

5、、摸得着的部分，如：结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施完备程度。（有形的实体、实体质量、组合完成的功能）⒉权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。所有权：法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。使用权：对国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利租赁权：指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。抵押权：指债权人对债务人或者第三人不转移占有而作为债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。典权：是指支付典价占有他人房地产而为使用、收益的权

6、利。房地产各种权利是权益基础受到其他房地产权利限制的房地产权利受到房地产权利意外的各种因素限制的房地产权利，如城市规划对土地用途用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。房地产的额外利益或收益。注意建设用地使用权地役权：房屋所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人房地产，以提高自己的房地产效益的权利。如通行地役权、排水地役权、瞭望地役权等。（三）区位：指地球上某一事物与其它事物在空间方位和距离上的关系，除了位置，还包括可及性，与其它地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境和景观、外部配套设施等方面。在城市或区域中的地位等距离

7、分为：空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同★在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的⒈机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值。⒉专利权，专有技术、著作权（版权）、商标专有权、专营权、商誉、有价证券（股票、债券）等无形资产，有的无实物，有的虽然有实物，但实物本身的好坏对价值影响不大，甚至可以忽略，所以，主要是权益的价值。⒊房地产，其实物和权益在价值的决定中都很重要。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有

8、很大不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。⒋区位对房地产价值的影响是独有的，其它资产不受区位的影响。四、房地产的存在形态1.土地形态：是指一块无建筑物