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1、土地增值税政策解读《土地增值税》政策解读◆主讲人/易言讲座提纲第一讲概述第二讲 税制要素第三讲 征收管理第四讲 减免税政策解读第五讲清算管理第一讲土地增值税概述第一讲 土地增值税概述内容:概念、出台背景、立法原则、特点等；一、概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税自1994年1月1日起在全国开征。二、出台背景目的:开征土地增值税，是国家运用税收杠杆引导
2、房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。(一)开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。(二)开征土地增值税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。(三)规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。（三）立法原则(一)要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高
3、的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。(四)特点(一)土地增值税以转让
4、国有房地产为征税对象。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将国有土地、房产的转让收入合并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土地增值税的征收范围。(二)征税范围广。一切单位和个人,不分企业经济性质,不分内资企业还是外商投资和外国企业,也不论中国公民个人还是外籍个人,包括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组织,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的,均为土地增值税的纳税义务人,都应依照税法规定缴纳土地增值税。(三)土地增值税采用超率累进税率。土地增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适
5、用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值税的立法精神。(四)在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。(五)土地增值税在应税房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次。这
6、一点与营业税类似。第二讲税制要素第二讲 税制要素内容：征税范围和纳税人计税依据和适用税率计算方法注意事项第一节 征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权。一、征税范围的一般规定(一)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让集体土地行为不证税。(二)土地增值税既对转让土地使用权课税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。(三)出让国有士地的行为均不证税。(四)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。具体讲,包括以下两种情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养
7、义务人的行为。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中,社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会;减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。二、征税范围的若干具体规定以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营,如果投资、联营
