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1、第20卷第4期华 中 科 技 大 学 学 报(城市科学版)Vol.20No.42003年12月 J.ofHUST.(UrbanScienceEdition)Dec.2003关于房地产估价理论中四个矛盾问题的若干分析1聂琦波(1.南京工业大学 管理科学与工程学院,江苏 南京 210009)摘 要:提出了房地产估价理论与方法中的四个矛盾问题,即市场比较法中可比实例成交价格的合理性判断;成本法中经济折旧的扣除;收益法中收益价格不是公平价格;假设开发法中最高最佳原则运用的可操作性.四个问题都涉及到房地产估价方法的理论基础,分析了上述矛盾的成因,评价了各问题中的矛盾,探讨了矛盾的解决方法.关
2、键词:房地产估价; 市场比较法; 成本法; 收益法; 假设开发法中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:100025730(2003)0420034203 伴随市场经济条件下房地产业的高速发展,c3不仅会影响旧建筑物而且会影响新建筑物,因房地产估价实务越来越成为房地产经济活动中的此,新建筑物的经济折旧也存在扣除c3的问题,重要一环.科学、客观和实用的房地产估价方法需这显然与常理和当前成本法公式相悖.要建立在深刻、严谨、清晰和坚实的房地产估价理c.收益法中的收益价格不是公平价格.当前论基础上,深入研究和探讨房地产估价理论,对于房地产的价值是其未来净收益的现值之和.因此,
3、[2]房地产估价方法的优化构建,房地产估价规范的目前收益法的计算公式为n科学制定,都十分必要.atV=∑t,t=1(1+r)1 四个矛盾问题式中,n为预期的房地产收益年期;at为未来第t年房地产的纯收益;r为对象房地产的资本化率.a.市场比较法中可比实例成交价格的合理性深入分析,能够发现V并非公平价格,因为站在判断.采用市场比较法得到的评估价格V是由可投资者角度,把自己取得的房地产的未来收益at比实例的成交价格VS修正调整推出的,因此VS都折现为V付给了卖者,购下房地产后实质上只的合理性是决定V的客观合理性的基础和前是在为卖者“打工”,投资者没有得到收益.因此,[1]提.但VS的合
4、理性只能通过估价人员的主观判投资者为何会同意以明显无利的价格基础成交断确定,既然VS的合理性是由估价人员的主观呢?按上式计算的房地产价格实际无法成为双方[3]来判定,那么直接由估价人员通过其主观选择的都接受的合理成交价格基础.可比实例成交价格来判断V的合理性及其结果,d.假设开发法中应用最高最佳原则的可操作是否更为直接简便.如果由估价人员直接判断V性.在假设开发法中确定开发建设方案必须应用的客观合理性及其结果,那么市场比较法的公式最高最佳原则判定,即在合法原则下使估价对象是否显得多余.达到最大价值.而在实际评估操作中至少存在4b.成本法中经济折旧的扣除问题.成本法中个疑问:房地产估
5、价师有什么专业资格能够比建[2]考虑建筑物的折旧C包括物质折旧c1、功能折筑设计师和建造师等更客观、准确地判定假设开旧c2和经济折旧c3,其中c3体现出与c1和c2明发规划方案是最高最佳的;对于同一估价对象在显不同的特性.c3又称外部性折旧,是建筑物本身同一估价目的和时点下,不同估价师给出不同的以外的各种不利因素所造成的价值损失,包括供“最高最佳”开发方案该如何处理;如果估价师给给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污出的“最高最佳方案”与实际设计规划方案不同时染、交通拥挤、城市规划改变及政府政策变化等.该如何处理;对于某些公益性建筑物如博物馆、机收稿日期:2003208226
6、.作者简介:聂琦波(19632),男,博士;南京,南京工业大学管理科学与工程学院(210009).©1995-2004TsinghuaTongfangOpticalDiscCo.,Ltd.Allrightsreserved.第4期聂琦波:关于房地产估价理论中四个矛盾问题的若干分析·35·n关办公楼、图书馆和教学楼等如何判定其“最高最atNPV=-V+∑(1+t=0.r)佳”.这些对最高最佳原则在估价实务应用中的可t=1操作性留下了致命缺陷,使原则的判定难以进行,这意味着投资者在该项目上的投资不亏不盈.由对假设开发法应用的科学性、客观性也有影响.于资本化率通常按与估价对象同地区同类型
7、房地产经营的正常平均投资收益率水平确定,故可以2 四个矛盾问题的成因分析与解释认为该投资收益率是投资于该类估价对象(该地区)的基准收益率,对于该投资项目而言内部收益a.第一个问题的最大矛盾是市场比较法价格率IRR等于基准收益率i.从可行性分析角度看,确定的基础离不开人的主观判断.一方面希望对一个合理的项目投资应该满足NPV>0及IRR[4]房地产价格的确定建立在客观的基础上,客观地>i,而采用收益法估价的房地产投资都不满足比较推导出评估价格,远离人的主观判断;另一方这
