关于房地产估价过程中确定资本化率的若干思考

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1、关于房地产估价过程中确定资本化率的若干思考宋汉利（营口职业技术学院，辽宁营口115000）摘要：估价师在估价中最常用的方法是市场比较法和收益法，而收益法能否成功运用的关键是净收益和资本化率的确定，其中，资本化率的确定无疑是最不容易把握的。本文通过对资本化率确定方法的分析，结合作者多年从事房地产估价教学研究、房地产估价实务的经验，指出各种确定方法的难点和实际运用中存在的问题，然后提出建议和期望。关键词：房地产估价；资本化率；累加法；指标与修正体系依据《房地产估价规范》（以下简称《规范》），对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价[1]。估价师

2、在估价中最常用的方法便是市场比较法和收益法，而收益法能否成功运用的关键是净收益和资本化率的确定与测算，其中，资本化率的确定与测算无疑是最不容易把握的。本文就资本化率的确定谈一谈笔者的看法。一、资本化率的含义与资本化率确定的基本方法许多估价师习惯把收益法估价时所选用的折现率称为资本化率，这种叫法是不准确的。理论上，折现率分为报酬率和资本化率，二者是有区别的，报酬率应用于报酬资本化法，是投资回报与所投入资本的比率；而资本化率应用于直接资本化法，是房地产的某种年收益与其价格的比率[2]。但《规范》并没有明确资本化率的定义，也没有明确分类，仅表示收益法应

3、选取适当的资本化率。在实际估价中，他们的区别更多是在称谓上，因为有经验的估价师会根据待估房产特点来选择适当的收益模型，进而在折现率的确定和赋值上有所区别，因此本文把它们通称为资本化率。《规范》提供了资本化率的四种确定方法：1.市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2.安全利率加风险调整值法（即，累加法）：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。3.复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，公式：R=M·Rm十（1-M）Re，式中：R---

4、-资本化率；M----贷款价值比率；Rm--抵押贷款资本化率；Re--自有资本要求的正常收益率。4.投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率[1]。二、各种资本化率确定方法的缺陷与难点资本化率作为将房产的未来预期收益转化为房地产价格的比率，对估价结果影响巨大。不同地区、不同用途、不同时期的房产，由于风险不同，其报酬率也不相同[3]。四种方法在理论上都是可行的，但是要想正确运用并不容易。这既有估价师经验不足的问题，也有缺乏较有说服力的参考标准的问题，更有操

5、作方法自身的缺陷与难度问题。笔者分析了估价协会编著的《房地产估价案例与分析》（2007版）一书中的所有案例。（应当指出，这些报告实例是协会的知名专家学者为编撰教材从各地估价师推荐的能代表所在估价机构业务水平的估价报告中精选出来的，质量较高，有一定的代表性。）全书共采用26份估价报告，其中18份运用收益法，这18份中有12份明确了资本化率的确定方法，有6份采用综合分析直接赋值的方式给出。由于笔者对上述报告所涉估价对象的特定状态和地域、区位的特定情况缺乏深入了解，在这里不讨论报告所确定资本化率数值的准确性问题，仅探讨其确定过程和理由解释问题。经分析发

6、现，多数报告中资本化率的确定方式过于简单，缺乏详细明确、令人信服的解释，数值从3.75%到18%变化很大（多数在6%至10%之间）。1.市场提取法是一种很好的确定方法，由于数据直接来源于近期房产市场，因此易于理解，较其他方法说服力更强，理应成为估价首选，但是运用难度较大。首先，房产转让市场和租赁市场的价格变化往往不成比例，且多数变化不同步，这样以租售比为基础确定的资本化率就会随着租售市场的变化而变化，也就很难把它确定为一个客观水平上。其次，同一供求范围内类似房产实例的选择并不容易，特别是商业房产有时很难寻找同档次的可比实例。另外，即使有类似房产的

7、租售实例，因信息不对称等原因，很难获得真实、客观的租售价格，而净收益的剥离也有一定的难度。2.累加法是将资本化率视为包含安全利率和风险补偿两大部分，具体可表示为：资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠[2]。该方法简单、易于理解，对于认识和了解资本化率有很好的帮助，但它也仅是对资本化率的研究思路具有一定启发意义。由于缺乏权威标准，各类风险补偿取值困难，对于评估人员的个人经验能力要求很高，实操性不强。首先，无论是安全利率，还是各种风险补偿率都没有权威的参考标准，难免出现估价中随意取值，随意更改的现象。其次，安

8、全利率的选取有待商榷。《规范》指出，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率[1]。实际上我国很少