房地产收益法评估中资本化率-房地产估价师考试-考试大

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1、房地产收益法评估中资本化率收益法是房地产评估的基本方法之一，其公式一般为：V＝Ai/R（无限年）（1）V＝Ai/R*［1-1/(1+R)i］（有限年）（2）V为评估值，Ai(i=1，2，…n)为净收益，R为资本化率（收益还原利率）。由于目前土地使用权一般有年限限制，且房屋建筑物本身的经济寿命为有限年，故一般实务中适用公式（2）。从以上公式中可以看出，资本化率的细微差异，将会直接导致评估结果的巨大差异。因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之一。一、资本化率的概念资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率。从本质上讲资本化率是一种投资的收益率，是假设未来预期收益稳定的收益率，

2、在评估房地产公允价值时又是在同等风险下的社会平均收益率。一般房地产资本化率应等于同等风险下的其他投资收益率。一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。每一种资产投资，由于其使用条件、用途、行业不同，风险也不一样。因此，资本化率也不相同。二、影响资本化率的因素1、时间影响房地产受社会经济发展水平及投资偏好影响。在社会稳定、经济发展时期，对房地产需求上升，资本化率下降。而当社会动荡、经济衰退时期，由于不动产的不可移动性，不易逃避社会风险，对房地产投资的收益要求会提高。在历

3、史上由于土地看作身份的象征，把房地产投资看作特别可靠的投资，这时房地产不仅仅具有经济属性，还具有政治、社会等属性，房地产资本化率会低于同等风险的其他投资收益率，甚至会低于银行利率。再比如近几年房价涨幅较大,那么前几年的投资收益率与目前的投资收益率肯定不同,因此不同基准日之间在选取资本化率的时候也因考虑此因素.2、房地产位置影响由于房地产是不动产，无法只有自由流动，故房地产市场的区域性很强。不同国家、地区、城市甚至同一城市不同小区的收益率会相差很大。如以前上海浦东、浦西尽管只有一江之隔，但房价相差很大，有“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之说。2003年~2004年，以上海、宁波、杭

4、州等为代表的东部沿海城市房价上涨速度远远高于西安、重庆等西部城市。2004年11月为例，在上海内环以外田林、龙华一带的2室一厅或3室一厅100平方米左右的高层、小高层次新房住宅，价格大约在90~110万元左右，毛胚房租金在3000~3500元，一般全配房租金在3500~4500元左右；以中间值计算，假设租金不变，毛胚房年租金收益率为4.4%(月租金3500元,单价10000元,面积95平方米房价950000元)。同期在西安二环以外，南面2室一厅或3室一厅70平方米左右的多层、小高层次新房住宅，价格大约在10~15万元左右，毛胚房或简装租金在450~650元，一般全配房租金在500~

5、800元左右；以中间值计算，假设租金不变，毛胚房年金收益率为6.8%(月租金600元,单价1500元,面积70平方米房价105000元)。可见地区差别很大。（以上收益率均为毛收益率，未扣除税金、维修费、管理费）3、房地产类型影响根据房地产用途，可分为住宅、工业、办公和商铺。不同类型的房屋的投资风险不一样，投资收益也不同。一般住宅、工业、办公和商铺的投资风险和收益为从低到高。三、资本化率确定的原则1、不低于无风险报酬率的原则。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银

6、行存款。因此政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据的原则。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意的将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此行业基

7、准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。3、资本化率要与收益额相匹配的原则。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现;反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源即有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如