华侨城旅游地产模式的走向企管模式

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1、房地产智库.comwww.home8848.com“旅游+地产”模式的华侨城走向--产业的时间结构演变从1986年以来，华侨城地产相继开发了东方花园、锦绣花园、波托菲诺意大利小镇等一批经典房地产项目，以及OCT生态广场、汉唐大厦和沃尔玛购物广场等在深圳市享有盛誉的公共配套服务设施，建成了蜚声海内外的花园城市，成为深圳乃至全国城市规划、开发建设的典范。华侨城地产经过20多年的探索，寻找到了“旅游+地产”的发展新路，成为中国旅游地产的开山鼻祖，在中国地产新形态探索里程碑上，刻下了自己的名字。第一阶段产

2、业基础相当薄弱改革开放初期，华侨城所在地是一个华侨农场，人们在这里从事简单的种植业。当时，除了有一家兼营旅行社的旅游饭店之外，没有其他涉及旅游业的企业，区内商贸并不发达，制造业和一些公共事业单位是主要的产业活动单位，产业基础相当薄弱。华侨城1986年的总体规划提出了城区应具备商业、旅游、居住等功能。1986年9月3日，华侨城集团成立了深圳华侨城房地产有限公司，属于国家一级房地产综合开发国有企业，进行居住用地的开发，涉足房地产开发领域，兼有建筑设计、建筑安装、工程监理、物业管理等行业，拥有全资及参股

3、企业17家。第二阶段旅游产业异军突起华侨城地产在早期开发了东方花园、桂花苑和海景花园等住宅项目，并从政策引导、市场需求等方面，对房地产业的未来发展产生了良好的预期。东方花园是深圳别墅社区的典范，其M3+P1区景观注重对原有植被的保护和利用，高大的乔木全部被保留，环境设计体现自然的风格，自然的花木生机勃勃，一切都体现着生态与人文交融的自然之美。1989年9月，锦绣中华的建成开园标志着华侨城地产向高端地产的尝试。在这个阶段，旅游产业在华侨城内异军突起，不仅为形成市场品牌优势奠定了基础，而且形成了产业扩

4、散效应。总体而言，这个阶段以旅游业为主导的第三产业开始集聚和扩张，以制造业为代表的第二产业退出主导产业行列。第三阶段第三产业快速扩张1994年6月，享有“中国主题公园创新典范”美誉的世界之窗建成开园，成为华侨城进入产业成长阶段的标志。这一阶段，以旅游业为主导的第三产业进入了快速扩张阶段，餐饮业和商务服务业的产业活动单位数增长幅度最大，这种增长的直接动力就是华侨城成功运营的主题公园群延长了旅游者在区内停留的时间，促进了旅游者在区内的再次消费。第四阶段房地产业地位凸显1998年10月，大型主题公园“欢

5、乐谷”建成开园，成为华侨城进入产业成熟阶段的标志。这一时期以波托菲诺主题地产的开发为标志，奠定了华侨城开发高端旅游地产的地位。波托菲诺自然景观与人文景观交相辉映，公共空间与私密珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com空间和谐共融，堪称华侨城主题地产的典范之作。规划出沿湖畔山的独立别墅、联排别墅，以及多层、小高层、高层等多种住宅类型，不同形态的建筑之间根据自然景观最大化原则来布局，其独特的意式风情商业街、广场、塔楼、园林、会所、

6、景观大道、沿湖木栈道、湖畔咖啡座以及酒店式公寓也成了新的看点，营造了极具人文气息的高尚社区。华侨城开发的波托菲诺一期天鹅堡、二期纯水岸成为深圳2002年豪宅市场的新亮点。瞬间，波托菲诺成为深圳房地产市场的宠儿，多次荣登深圳楼盘销售龙虎榜冠军宝座，并几乎囊括了深圳乃至全国所有的地产奖项。天鹅堡、纯水岸的推出，不仅带动了华侨城房地产效益的大幅增长，更标志着华侨城地产业成功引入了旅游文化主题概念，形成了旅游和房地产互动发展的模式。在地产项目主题概念的创意策划、规划设计和市场营销策划能力等方面，跨上了新的

7、台阶，有力地提升了华侨城地产的品牌形象。正是由于波托菲诺的成功运作，使华侨城意识到了主题地产的巨大魅力，旅游地产出现端倪，并在后期的跟进开发中不断得到总结和完善。在这个阶段，华侨城集团提出“旅游+地产”的区域发展战略，以主题公园群为标志的旅游业在区内产业结构中演变为形象化的文化环境，房地产业则跃居“动力引擎”地位。房地产业通过“消费品零售业‐居民服务业‐餐饮业‐文化娱乐业”的线路产生波及效应，促进了华侨城产业结构的重组和第三产业的扩张。第五阶段走向休闲商务中心区2001年5月，国际零售业巨头沃尔玛

8、在华侨城的连锁店建成开业，成为华侨城进入产业调整阶段的标志。2001年后，华侨城又扭转了成片开发的工业时代的旧有轨迹，指明了大盘与旅游、酒店、文化复合发展的更具内在可持续的房地产发展方向，逐渐形成华侨城成片开发、“地产+旅游+酒店+文化”的综合发展模式。显然，旅游产业与房地产业的互动机制产生了扩散效应，促进了零售业和居民服务业的扩张，使华侨城不仅快速完成了城市化过程，而且成为深圳市的第三个CBD，并以RBD形式与20世纪80年代形成的罗湖东门商务中心区和20世纪90年代形成的福田华