华侨城旅游地产模式研究

《华侨城旅游地产模式研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产智库.comwww.home8848.com华侨城旅游地产模式研究华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大央企之一。率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式。不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、

2、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。以下，将从五个方面对华侨城旅游地产模式进行研究分析。一、取地模式在2004年8月国土资源部终止协议出让土地政策之前，华侨城集团很少参与土地公开交易的竞争，取地主要是作为央企房地产公司，深厚的政府背景与政府关系与政府协议转让土地。2004年8月之后，规

3、定所有土地出让均需通过公开招拍挂。拿地多是借助“休闲+地产”模式的开发理念和华侨城的品牌效应，这一模式的核心是以珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com旅游项目的名义拿地，再为地产项目服务。也就是说，华侨城对主题公园得心应手的营销和其延伸出来的产业链为拿地创造了条件。作为佐证的是，原计划今年2月开工的武汉华侨城项目，华侨城，竟将一块历来属于东湖核心一级保护区的450亩水面，以“土地”名义竞得，并规划“填湖”营建星级酒店。其次，华侨城选择地段的

4、标准在于兼顾到旅游和地产的特点，所以总结为以下四点：第一，地理位置优越，交通便捷；第二，项目位置要与现代都市时尚氛围，文化艺术气息、绿色生态环境相互密切融合；第三，人文、自然景观兼备，旅游资源丰富，旅游地产正在酝酿；第四，人口要满足百万数量，市场容量大。所以，华侨城的布局分别在上海浦江、武汉东湖、天津东丽湖、北京朝阳、深圳杜鹃山、昆明阳宗海岸等地，上述项目的成功也佐证了华侨城选地标准的正确性。二、开发模式华侨城“规划就是财富，环境就是优势”的现代发展观，依托三大核心要素“旅游”、“配套”、“房地产”，形成在业内独

5、特的“三段式开发”模式。珠峰高度8848第2页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com孕育期旅游设施的主开发期是土代表楼盘：（1985-1995年）地和区域的培育期，通过旅东方花园、海景花游吸引眼球，为区域创造知园、桂花苑名度和美誉度。丰富期是配套设施建设的重点时代表楼盘：（1996-1999年）期，通过多种生活、文化、美加广场、中旅广场娱乐配套设施，在旅游之外，注入其他多元化元素，使项目优势不仅局限在旅游区。增值期（2000年是住宅开发的重点时期，代表楼盘：之后

6、）在这个阶段，可以充分利用锦绣花园、波托菲诺旅游创下的美育度和配套优势，最大化实现土地价值。三、产品模式华侨城多年的市场摸索，形成了以“欢乐谷”为代表的都市娱乐体系和以“深圳东部华侨城”为代表的生态休闲度假旅游产品体系，目前正在丰富主题地产和主题公园酒店产品形态，力争形成特色鲜明、高附加值的住宅和旅游产品项目。四、管理模式珠峰高度8848第3页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com从华侨城组织架构可以看出，完善的公司法人治理结构下，旅游管理作为重要的事业部单列出

7、来，直属于总裁管理权限。微观上旅游管理部组织上实施三级管理模式，细分为旅游管理决策委员会、旅游管理执行委员会和执行委员会办公室三级。目的是协调集团旅游管理部门和旗下部门的关系，避免集团总部越俎代庖和旗下部门的喧宾夺主。五、经济模型华侨城旅游地产利润贡献分别为旅游项目占20%、地产项目占80%。支撑做大做强旅游项目，需要资金链的稳定性和连续性，华侨城在融资方面，一是通过华侨城集团拥有三家控股上市公司--华侨城控股（000069）、康佳（000016）、华力控股（3366HK），集团和下属珠峰高度8848第4页@九舍

8、会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com公司可以利用这些资本市场平台进行融资以满足巨额资金之需；二是，通过银行授信，华侨城分别和中行、建行、招行建立战略伙伴关系，07年开发的曦城项目银行融资7亿元，创造了深圳有史以来单个项目授信贷款的最高记录。三是大规模成片综合开发的特性带来了大量的低成本土地储备且未来升值空间巨大。四是积极推进