华侨城优秀的土地价值创造者企管模式

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1、房地产智库.comwww.home8848.com华侨城研究：优秀的土地价值创造者以足够低的价格拥有一个好公司是幸福的。大盘在摇晃，你安然睡觉。比如你以8块9块的价格买入中国国贸，等于你化了100万在央视边买了一个50平米的公寓，每年收租金10万；比如你10块11块买了华侨城，等于你化了100万造了一个公园，每年收门票30万；再比如8块买长电，也化100万你就是买了个200千瓦是水电站，不烧煤不用油，每年发80万度电，再发50年它也不吃力，没有啥大的问题。当然你还得化钱雇几个员工，并别忘了交税。剩下的才是你做撒手掌柜的净

2、收入。公司还在长大，这笔生意不算差，你还关心大盘涨跌个啥。当然，我提到的公司价格，只是物有所值，没说已是“化4毛买1元”的东西，更没有说股票不会下跌了，跌了你就能买到更低的价格更多的股票，心理不是更踏实吗？中国地产网2009-10-9提要：华侨城是一家总部位于深圳的国有房地产开发企业，成功创立了高品质房地产开发与“欢乐谷”等主题公园投资相结合的独特经营模式。（我认为华侨城是在经营房产，还有旅游，就是“地产+主题公园”，其实还有文化、娱乐和特色商品的销售，在“文化商品”上有突破，如有“米老鼠”、“芭比娃娃”，那么就可以成为

3、非常有特点的伟大的上市公司，当然这只是遥望——博主注）珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com凭借其在中国最大的连锁主题公园之一“欢乐谷”的独特运营模式，华侨城过去几年中在全国主要城市以较低成本（房地产销售均价的约12%）大规模扩张了其土地储备。同时凭借其在高端商品房方面的开发能力，我们预计公司在2009-2011年期间将维持高于同行的利润率水平。此外，我们认为目前正在进行的集团资产注入完成后，华侨城的运营将进一步精简优化，蕴含着更好的长期增长前景。

4、尽管以上积极因素使得我们对公司的长期战略发展持积极看法，但我们认为当前该股的估值水平已展现较为充分。主要增长动力：我们预计华侨城在2009-2011年的收入年均复合增长率将为19%，主要受益于深圳等地区房产项目的销量/价格复苏和今年早些时候在成都和上海等城市新开始运营的“欢乐谷”主题公园的收入贡献上升。我们预计公司综合毛利率将从2009年的37.2%（A股企业的平均水平为31%）改善至2011年的40.4%珠峰高度8848第2页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com（A

5、股企业的平均水平34%），从而推动2009-2011年其净利润的年均复合增长率达29%。目前公司拥有各房地产项目的权益建筑面积约273万平米，我们测算整体上市后，权益建筑面积将达到498万平米。以各项目目前成交价格水平为基础测算，整体上市后，公司房地产价值639亿元（其中住宅价值435亿元、商业地产价值204亿元）。华侨城将新增两家五星级、一家四星级和18家经济型酒店100%的权益，关联资产的注入使其“旅游+地产”的模式得以继续扩张。华侨城董事长刘平春透露，在未来5至10年，华侨城集团将在中国省会一级的城市发展同一系列的

6、主题公园；而在另外一些二线城市，会因地制宜创建一些二线品牌，这也将是欢乐谷系列中的一种。华侨城调研简报珠峰高度8848第3页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com时间：2010年08月24日中财网主要内容：近日，我们走访调研了华侨城，并与公司高管进行了交流。Q："6．29事件"对公司影响A：深圳东部门票收入有所冲击，到访人数从30000下降15000人次，主要是关闭了大峡谷的游乐设施，影响到了其他区域和酒店的收入。在事故认定报告书完成后，公司会准备恢复营业。Q：今年上半

7、年公司地产业务情况和未来推盘计划？A：地产上半年主要销售50亿左右，主要区域是深圳、上海、成都等地，大约有20万平米。全年未来销售目标推60万平米，销售金额共180亿。未来推盘9、10月份是高峰，主要区域是上海、成都和深圳。武汉区域预计明年10月开园，同时明年争取开盘销售，目前地块处于规划设计阶段。天津区域目前也是前期规划设计，7月刚刚拿到土地证，争取后年开盘销售。预计西安区域今年年底开盘销售；上海浦江镇项目现在销售价格在26000左右，前不久获得的土地价格比较便宜，原因是年初招标所以土地价格有下降，上海区域年初的土地是

8、因为拍卖，所以价格偏贵。Q：计划未来土地储备在哪个区域扩展？A：北京欢乐谷2期改造，可能会带来一些土地机会；未来公司采取对外发展，而采取东部模式的是昆明区域。昆明年底获得地产土地4000多亩建设用地，另外租赁了6000亩旅游高尔夫体育公园项目。Q：公司旅游和酒店业务发展情况？珠峰高度8848第4页@九舍会+QQ400