中海地产投资管理部宗地选择与研究

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1、宗地选择与研究投资管理部2009-12-11¾核心:盈利与风险权衡.¾投资是科学:谨慎投资,更是艺术:胆识、眼光、果敢、勇气.¾成功关键:科学分析+运气¾宏观—微观:区域(城市)—区位—宗地一、区域选择由于房地产位置的固定性或不可移动性，致使房地产开发具有极强的区域属性。地产属于区域市场。根据我国各地房地产市场及当地的经济发展情况，房地产业内人士作了如下划分：一线城市：北京、上海、广州、深圳二线城市：重庆、沈阳、杭州等直辖市、副省级城市及主要省会城市、计划单列市。三线、四线城市：地级市、县级市一、区域选择划分的依据：1、经济实力（GDP

2、、人均收入）强弱。2、房地产市场的开放度、相关制度建设的完善性。3、市场容量大小。4、价格因素等。一、区域选择开发区域选择的标准：1、区域房地产市场发展状况及发展趋势（潜力）。国内市场和深圳市场情况。2、公司的具体能力（操作能力）、财力、资源获取能力（政府资源、土地资源等）及适应能力（文化、法律制度等）。3、合适的切入机会。（可遇不可求）4、公司的投资策略和方向。5、盈利能力和风险。2007年主要城市GDP规模比较1400025%亿元22.3%120001200120%19.3%19.2%1000017.5%17.7%16.7%16.2

3、%16.0%15.6%16.0%15.3%15.7%800014.7%15.1%14.8%14.6%15%13.3%12.3%6000900610%70514000676510365%5796173720005792313130552089501841114104378735893433332400%上海北京广州深圳苏州南京天津重庆杭州青岛佛山宁波成都大连沈阳长春西安中山2007年主要城市商品房成交规模比较400070%59.40%万平方米60%350023.70%45.40%51.10%50%3553300033.60%40.73%3

4、2.10%40%31.70%30%2500-16.50%17.54%25.90%23.65%20%20006.40%13.10%3.50%10.00%10%-7.00%1500323726780%1000-30.40%-10%2176-20%50015521462108110761150958890848833828767-30%6035554910-40%重庆上海成都北京天津沈阳广州南京杭州西安佛山苏州青岛大连宁波长春深圳中山二、区位选择房地产开发实际操作中区位选择具有极其重要性。“Location,locationandlocati

5、on”——这句谚语生动的描述了区位选择的特殊重要性。目的：（1）分析城市总体布局和各区位的地位和功能；（2）城市总体发展方向；（3）各区位的人文特点；（4）发展状况和差异。二、区位选择不同物业类型对区位选择的要求：【住宅】1、市政公用和公建配套设施完备程度。2、公共交通便捷程度。3、环境（空气、水、噪音等）。4、居住文化传统（例如北京东富西贵等）。二、区位选择【写字楼】1、与其他商业设施的接近程度。2、周围土地利用情况和环境。3、交通便捷性。二、区位选择【商业项目】1、最短时间原则。2、区位易达性原则。3、接近购买力原则。4、商业氛围。

6、【酒店项目】（特指星级酒店）1、交通便捷程度。2、周边环境。3、停车场。二、区位选择【工业项目】1、接近原材料产地。2、交通运输。3、水、电等配套设施。区位选择¾住宅和商业物业特点；¾核心区域土地、城郊结合部土地、远郊土地。成都城南地区：1.政府南迁2.配套设施逐步完善（交通、学校、医疗等）3.新型区域4.需求量较大三、地块研究在投资决策阶段，如何完整、系统地研究一幅土地？这就需要对土地进行全面勘查和详细客观研究。三、地块研究地块研究的主要内容：（一）周边环境（二）内部现状（三）自然状况（四）规划要求（五）权属情况（六）拆迁情况三、地块

7、研究（一）周边环境1、道路交通2、公共服务设施3、基础设施4、相邻地块建设状况5、特殊城市元素6、地块景观1、道路交通条件分析目的:（1）分析地块是否与城市道路相邻或相连，明确周围道路性质、等级、走向情况，估计道路的人流量、车流量和流向；（2）通过道路交通条件分析，为场地分区、场地出入口设置、建筑物主要朝向、建筑物主要出入口确定提供重要信息资料。2、公共服务设施公共服务设施主要包括商业购物、餐饮服务、文教卫生、金融办公等等。公共服务设施分布状况、完善程度、规模档次、质量水准，不仅影响到未来居民的生活的舒适度与出行活动规律，也是决定土地价

8、值和利用方式的重要平衡条件。3、基础设施条件基础设施是房地产项目正常运营不可缺少的支撑条件。基础设施条件，主要有道路和供电、给水、排水、电信、燃气以及北方的供暖等管网线路设施，连同场地平整一起成为我们经常谈