中海地产投资策划部工作手册

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1、中海地产投资策划部工作手册TZ01市场调研及投资决策工作管理规定第一章总则第一条为规范投资策划部日常工作，建立一套规范化的可操作性强的完善的管理体制，提高本部门员工之工作质量及效率，特制定本工作实施细则。第二条投资策划部的两大主要工作职责为市场调研及投资研究。第三条本细则是根据中海投字（99）第075号文精神，参照中海投字（99）第074号文及《中国海外兴业有限公司市场调研管理办法》（以下简称《调研管理办法》）而制订的。第四条本细则适用于中海发展(广州)有限公司从事市场研究工作及房地产投资项目的投资决策。第二章组织架构集团公司内地地产投资评审委员会第五条中海发展(广州)有限公司投

2、资研究小组（以下简称广州公司研究小组）在中国海外集团有限公司投资发展部（以下简称集团公司投资发展部）的领导下，负责中海发展(广州)有限公司、广州中海房地产发展有限公司市场研究及房地产项目投资决策基础性研究及相关的工作。其与集团公司的对口上级单位为“集团公司内地地产投资评审委员会”。集团投资发展部广州公司投资研究小组投资发展部专职人员广州公司投资策划部第六条广州公司研究小组成员由广州公司提名，报中海兴业批准后任命，并报集团公司备案。第一条广州公司研究小组组成如下：公司总经理、公司副总经理、市场调研（投资）人员、财务人员、工程人员。小组人员可兼职，但要保持相对稳定。第二条广州公司研究

3、小组对中海兴业及中海广州公司负责。第三条广州公司研究小组的日常工作主要由广州公司投资策划部负责。第三章市场调研工作制度第四条市场调研工作制度旨在规范广州公司的市场调研管理工作，建立高效、灵敏的市场调研信息网络，提高有价值市场信息的利用效率，为各级领导决策的前瞻性和准确性提供依据。第五条市场调研的目的，在于系统地研究公司外部的市场环境，确认市场的竞争程度和公司所处的地位，并结合公司的实际资源条件，界定公司面临的主要机会和威胁，以定量分析和定性分析为基础，提出公司投资方向和发展速度等方面的合理化建议。第六条广州公司市场研究小组在市场调研业务线的主要职责为：1.负责对广州及周边地区房地

4、产宏观市场和微观市场的研究分析工作；2.负责对广州地区重大市场问题的调研与分析工作；3.负责全面按时地完成集团公司投资发展部及广州公司领导布置的各项调研任务；4.负责定期和不定期、及时地向集团公司投资发展部报送调研计划、调研报告及有关的各种市场信息资料；5.负责对广州及周边地区主要竞争对手企业情况进行跟踪调查，了解主要竞争对手企业的基本及发展方向、策略等问题，并制定相应的对策。第七条在现阶段，广州公司市场调研日常工作主要为以下内容：1.订阅广州市房地产信息中心之月刊，获得第一手的官方资料；2.每日翻阅广州日报、羊城晚报、南方都市报等报纸广告及地产专版，及从其它报刊、杂志、因特网等

5、大众传媒上采集积累房地产信息，包括各楼盘的租售信息、专题房地产评论、国家及地产政府领布政策、城市规划及各类统计数据等。3.固定每两周有一定的时间外出考察楼盘，采集广州市房地产市场的第一手资料，对市场有重大影响、有借鉴意义或对我司造成竞争的楼盘，在开售初期需至少每两周考察一次，之后每两个月考察一次。对考察楼盘的信息要全面了解，包括楼宇的类型、位置、占地面积、发展面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、预售时间、租售比例等。并对该物业做出综合评价。对热点楼盘还需进一步了解其规划设计、建筑特色、营销策略、现场包装、项目卖点等信息，进行优劣分析，撰写专题调研报告。1.定期到

6、我司在售楼盘现场与买家沟通，了解其消费心理；必要时以问卷调查的形式做定量的分析；2.不定期地与专业人士座谈，收集专家的观点；3.平时注意通过其它各种途径收集二手资料，如通过政府或社会机构编制的统计年鉴、政府公报、社会机构发布的调查报告等途径收集。4.对于收集到的各类资料、信息加以分类、汇总、分析、提炼并整理归档，建立各类物业的信息库，并将有必要的资料输入电脑，建立一套有效、便捷、灵活的电脑信息管理系统。在科学的统计基础之上，分析房地产市场的各类物业的走势及消费者的消费取向。第一条公司外部的市场环境调研，即宏观市场情况调研（包括国内总体宏观市场调研和区域房地产市场调研），包含了所有

7、可能影响公司经营管理活动的各种力量，对其进行系统的研究和分析，有利于公司寻找投资机会和监视环境威胁。在研究分析公司外部市场环境的基础上，进一步对公司所在的业务市场，按科学的方法进行有效地细分。（公司外部市场环境及细分研究内容详见《市场调研管理办法》第十三条、十四条。）第二条研究通过产品规划、设计和管理手段，在已进入的区域市场上树立自己独特的品牌个性，创造出领导潮流、适销对路的产品；研究促使买家认识公司产品的额外附加价值和成功地将公司形象随着产品传递给买家的方法和途径；研究公司产品