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1、营销概念营销概念写子楼市场营销♫市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程;♫写字楼营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程;也就是“以一定方式转移给消费者的过程”,并达到市场及消费者认可,实现品牌价值。2营销阶段划分营销阶段划分营销四阶段1需求定做式生产(项目立项期)2散销/租赁尾盘大客户整合(售)期营销阶段划分(持续期/收尾期)(项目导入期)4全面销售(开盘/强销期)33营销阶段关系营销阶段关系项目立项期项目价值项目/公司品牌持销/项目导收尾期入期开盘/强销期4阶段细分阶段细分第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段阶段寻找客户订作式寻找大型客户进
2、行全面销售阶段散售为主/租赁为生产(项目立项期)整售(项目导入期)(开盘期/强销期)辅(持续期/收尾期)土地取得项目内外装工程施工初步阶段项目主体/将取得结构封顶基本完成措施对地块所属区域有通过寻找大型客户进开盘期:以增加硬性广已成交客户证言式广行整售谈判,并在友好告为主,发布频率增加;告,维持记忆度广告,办公需求的企事业增强买家和潜在消费协商下满足大客户在强销期:综合运用大众单位进行需求调查,者的信心;收尾期主要工程结构/企业冠名等媒体进一步提高提升采取脉冲式发布策略,订作式生产;持续到合理且可行的需求,促产品形象;销售物料全减少发布频率,但维持项目破土动工.进成交.部到位较长
3、的发布时间，备注此阶段宣传对项目进行预热,引起社硬性广告为主,产品老客户维护/回馈活会/市场关注,为后期宣传及销售做铺产品卖点诉求,辅以动等,适当辅助相关垫;以企业新闻/实践营销策划为主软文炒作记忆广告5阶段细化阶段细化第一阶段目的了解市场现状及潜在需求工作方式市场调查(产品考察、竞争项目考察分析、客群访谈等)市场¢市场研究报告(供应量/消化量/产品形成档次/客户/营销方式等)成果¢客群需求研究报告(目前产品问题/需求或改善等)产品市场产品硬件研究报告项目知己知彼,产品有效创新,改善或引导需求,最终指导意义提升项目竞争力6阶段细化阶段细化第二阶段目的树立项目市场形象工作方式事件营
4、销+硬性/软文广告等意向大客户调查/洽谈/意向签约¢整体营销执行方案(执行)形成成果¢事件营销执行方案(执行到位)¢大客户需求调查报告¢大客户意向签约¢意向客户续客达到一定数量项目树立项目/公司市场形象,引起市场关注;效果大客户的意向签约提升项目形象/价值7阶段细化阶段细化第三阶段目的完成销售回款任务,提升项目市场知名度工作方式活动营销(开盘/回馈客户等活动)硬性广告+软文广告以及新闻通稿¢活动营销方案(执行)形成成果¢价格执行方案(执行)¢完成开盘及强销期销售任务项目项目在市场树立一定的品牌形象;项目价值不断效果提升;老客户的口碑传播效益明显.8阶段细化阶段细化第四阶段目的完成
5、项目尾盘消化,同时提升/维持项目市场形象以及知名度工作方式适量证言式广告+租赁式硬性广告等¢广告策略及执行方案(执行)形成主¢租赁执行方案(执行)要成果¢租赁价格策略及执行报告项目项目在市场树立一定的品牌形象;项目价值不断效果提升;老客户的口碑传播效益明显.9营销模式营销模式GOSPA模式目标目标1目的目的行动行动营销体系GOSPA模式策略策略计划计划模式中G代表目标(Goals)，O代表目的(Objectives)，S代表策略(Strategies)，P代表计划(Plans)，A代表(Activities)跳回10营销法则营销法则营销Apple法则11营销法则营销法则营销App
6、le法则研究调查产品执行循环系统务实的市场研究与产品打造配以针对性系统化的营销体系，最终使“青”苹果到成熟的“红”苹果。---成熟的12活动营销策划活动营销策划活动营销策划活动营销策划除要遵循GOSPA模式外，策划过程中细节性的原则也是活动策划案执行到位，最终达到预期目的的关键。返回13活动营销策划活动营销策划活动营销策划11主题要单一,继承22总的营销思想直接地说明利切忌主观言论益点66策划原则33变换写作风格活动要围绕主题进行并尽量精简具有良好的可5执行性45414活动营销策划活动营销策划策划原则11总的营销思想总的营销思想总的营销思想主题要单一主题要单一主题要单一在策划活动
7、的时候,首先要根据项目/企业本身的实际问题(包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等)和市场分析的情况(包括竞争对手当前的广告行为,,,继承继承继承分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等)做出准确的判断,并且在进行SWOT分析之后,扬长避短地提取当前最重要的,也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题.15活动营销策划活动营销策划策划原则11总的营销思想总的营销思想总的营销思想主题要单一主题要单一主题要单一切记在一次活动中,不能做所有的事情,只有把一个
