同致行顾问_广西北海银滩万泉城项目期营销策略报告

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1、同致行顾问_广西北海银滩万泉城项目3期营销策略报告*谨呈：万泉房产同致行（中国）地产顾问银滩·万泉城3期营销策略报告*住宅集团—北海万泉房产品牌延续与提升开发目标目标延续1、2期的势头，实现形象超越与价值升级项目目标*目标及问题品牌的延续与提升，形象超越与价值升级Q11>.如何挖掘3期价值、实现延续与超越？Q2.如何差异化营销吸引目标客户上门？Q3.如何快速优化、提升项目销售体系？*解决问题目标与问题营销策略定位实现目标报告思路市场分析客户分析项目分析备注：详见附件《北海市场分析》销售体系推广布局展示攻略*

2、宏观——北部湾经济区背景下的北海外部机遇1：通过“对接东盟，谋求海上合作”，北海将成为中国通向东盟的海上桥头堡，成为泛北部湾经济合作区核心城市之一，城市价值将得极大提升。**宏观——旅游度假发展趋势下的北海外部机遇2：北海具有极佳的休闲旅游度假资源和气候条件，而且以休闲度假为目的的第二居所模式成为一种趋势。结合本项目的地理位置及海景资源优势，价值认可度高。**宏观——城市空间发展背景下的北海外部机遇3：经济快速发展和北部湾经济区的确定，北海市城市空间快速外拓，城市向南扩展，本项目所处的银海区将会成为未来的中

3、央居住区，区域价值突显。宏观——房地产发展形势下的北海***外部机遇4：区域发展政策及规划是北海地产的风向标，09年以来市场呈现两大亮点，一海景房价格的稳步上升、供求两旺，二是异地购房客户比例持续增长。中观——四纵四横板块地产大格局*板块典型楼盘产品构成价格客户构成板块特征北部湾大道香槟郡安盛·东海岸东盛美景等由于较近海，以销售海景物业为主，高层和小高层为主。面积60㎡～120㎡不等，户型1-3房均有。均价在3800元/㎡左右部分外地人与不少本地人的购买。作为北海的老城区，该区域人口多、商业氛围浓厚、基础建

4、设设施较为完善云南路碧桂华庭以一梯两户的多层为主均价为3300元/㎡。外地为主路散乱的农民房成为开发商进入的最大障碍，尽管具备一些先天条件，至今仍难引领风骚,前景看好四川路白金瀚宫黄金海岸蔚蓝家园等别墅持续升温，楼盘新贵光彩夺目外沙海鲜岛的繁荣给四川路注入了更多的活力和色彩政府推出的政务区带动了整个地块的升温。城市格局迁移,承接老城区压力金海岸大道蓝色海岸国际森海豪庭枫林蓝湾本项目部分别墅、观海高层3400-8000元外地投资客重点关注的区域此地段靠近银滩风景区有较好的景观资源板块特点：铁路以北板块处于老城

5、区，背靠廉洲湾，市政配套和海景是其楼盘的主要卖点；铁路以南板块处于银海区，临近国家4A风景区——银滩，旅游资源、海景、未来发展潜力是其楼盘的主要卖点。中观——板块特征对比分析中观——项目所处银海区综合特征4、外地客户首选区域银海区凭借海景丰富资源，以别墅等高尚住宅为主，主打投资及度假型客户,据统计，购房客户中外地客户高达67><5%以上。1、海景是本区域地产永不落幕的亮点.片区楼盘成功开发的两大条件,首要条件海景资源为卖点,其二、是以交通主干道为依托，本项目完全具有以上优越条件。2、高尚居住板块崛起.广东路

6、和金海岸大道板块是目前地产开发热点和重点，金海岸大道是北海海景最丰富区域，本项目和森海豪庭前期大规划开发,“银滩大会战”已经拉开帷幕，金海岸大道一带形成高尚居住区。3、高层观海房下半放量大增,有望成为投资热点.由于开发节奏同步，片区内下半年高层物业规划推向市场，土地资源和海景资源稀缺性，观海物业有望成为片区投资热点。区域内竞争项目——目标客户争夺激烈31蓝色海岸2.同和水岸香堤3.森海豪庭4.银州海岸<5,圣美阳光万泉城周边楼盘比较多，而且大多数都以小户型为主，品质一般都较高，除了银州海岸，区域内项目目标客

7、户争夺性强。1234<5*物业类型多层、小高层公寓、别墅开发商北海市金昌房地产开发有限公司位置北海银滩国家旅游度假区（银滩大桥旁）规模640亩、总建筑面积达4<5万平方米容积率1.1<5绿化率<52%建筑风格现代，色彩鲜艳园林风格欧陆风情户型高层以一房二房公寓为主，部分拼合户型价格别墅起价4800元/㎡，最高8600元/㎡开盘日期2008年10月客源外地客户为主广告媒体DM直邮/项目围墙/分众传媒销售状况别墅销售完毕，小高层目前价格还没出台主题卖点欧陆别墅，观海公寓；碧海银滩，上层温泉社区。区域内竞争项目—

8、—森海豪庭*拼合户型建筑面积：约88/<51m2森海豪庭简评：拥有一线海景，高层户型硬伤不少，没有可圈可点之处。拼合户型的设计降低了物业开发的风险，为销售带来更多的弹性。因为两个项目相距太近,客源争夺性强.*物业类型两栋高层,三栋多层开发商北海商都房地产开发有限公司位置银滩万泉城东侧规模建筑面积4113<5.23m2容积率3.0绿化率39.<52%建筑风格欧陆园林风格一般园林户型主力户型一房两房价格268<5元/