同致行_福建石狮鼎盛公元中央商贸区项目营销策略方案

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1、谨呈：曙辉地产金海地产鼎盛公元营销策略方案（终稿）2009.12.5荡漾巴厘岛.....呈现完美生活......大美亦无疆，止于吾至善；开启巴厘岛发现之旅.......石狮位于福建东南沿海，地处文化历史名城泉州与经济特区厦门之间，与台湾隔海相望。2007年，全市实现生产总值240.2亿元、财政总收入22亿元、一般预算收入11.6亿元，分别比增16.5%、22.3%和23.2%，人均GDP和人均财政收入居全省前列。经济实力位居全国百强县（市）第22位，保持全省十强县（市）第2位，成为福建省唯一入选《福布斯》“中国大陆最

2、佳商业城市”的县级市。石狮活跃的地方经济与发达的商贸氛围催生出强劲的购买力与物质需求，对于人均GDP接近8000美元，人均可支配收入超过5万元的城市来说，其橄榄型社会阶层的形态业已形成，构成了富裕阶层在石狮购房需求中强大的支付能力。依托于“海西经济带”的区域规划，石狮在海峡两岸经济发展过程中的桥头堡地位将日益凸显，后劲勃发！城市背景市场启示89年—93年以狮子山花园为代表的第一座楼盘标志着石狮房地产真正意义上的起步，但当时社区几乎无任何配套，被称为“原始房地产期”，房价基本处在800元—900元/㎡之间。94年—20

3、00年花园式小区逐渐开始兴建起来，房价基本在1200元—1300元/㎡之间，但配套相对简单小区开始引入物业，但社区基本属于开放型，购房群体以做布行生意的商人居多。2000年—2009年以濠江丽景一期、二期为代表形成大的注重品质建设的楼盘，讲究配套与服务，引进智能化管理；2004年后、百德康桥假日,以”真正的豪宅，就应该有天有地”为开发主题的纯粹英式园林建筑，需求双方开始关注品质与服务。房价逐步攀升至4500元—5000元/㎡之间。产品时代品质时代功能时代从买房到买商品房买房需求的形成从买商品到买品质与服务十多年市场成

4、长的历程客观地反映出居住观念的变迁，而从石狮房地产历史中的典型项目案例看，石狮的房地产开发水平、产品水平、服务水平并没有跟上购买力及需求多元化的步伐，供求关系中品质与服务的匹配度蕴含着难得的市场机遇，可以说，石狮房地产市场的发展已进入高品质瓶颈突破的黎明之夜。市场启示供求现状之供求匹配度供应能力需求成长市场发展趋势市场发展趋势橄榄型社会的供求关系发展图启示：一方面，石狮住宅购买力的增长以及需求的多元化发展已不满足于仅仅是住宅面积的增加和貌似豪宅的品质与服务需求，另一方面，项目开发水平尚且跟不上需求的发展，供求关系的匹

5、配度亟待提高，这便是本案实现市场跨越、以标杆品质及服务引领石狮住宅市场的绝好时机!目标1、品质标杆2、品牌地位逆市飘红，成为石狮楼市标杆！项目开发目标：致力于将项目打造为石狮地区的品质标杆和服务标杆。企业品牌目标：引领石狮楼市品质和品牌时代，奠定鼎盛地产的市场地位。基于目标的解决之道：观察大势圈定客群定位市场制定策略№1：№3：№4：№5：评判产品№2：上半年全国房地产市场特征成交活跃，带动房价止跌回升供不应求，各大城市存货不断下降信心恢复，各路投资者加紧进入土地市场热度不断增加，地王频现下半年全国房地产市场特征价格

6、处于相对高位，价升量跌；中期来看，供给洼地使房价上涨得以继续维持；房地产投资、投机行为不断加大，楼市泡沫已经初现端倪；2010年房地产市场将继续在通胀中前进，但再一次宏观严控也将山雨欲来风满楼。2009年全国市场回顾观察大势本年度最新市场动向11月28日，国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程进展情况时表示，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。这是中央政府高层决策人对房地产投机投资行为的首次表

7、态。中国人民银行顾问、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲日前表示：深圳有可能先行试征物业税，之后预料上海和北京也会陆续试行。他表示，明年中国GDP有望增长8%至9%左右，但中国和其他新兴市场都存在形成资产泡沫的风险。动向一动向二动向三在11月13日召开的“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第二次部门联合信息发布会上，国土资源部土地规划司司长董祚继表示，国土部将在近期出台惩处开发商囤地行为措施，并在明年加大住宅土地供应量来抑制房价过快增长。当前，中国房地产市场泡沫已即成事实，房地产已绑架地方政府、

8、百姓、金融体系乃至国家经济，泡沫破裂对国家经济及社会稳定的伤害极大，而任由泡沫吹大所带来的崩盘危害更难以估量。种种迹象表明，国家抑制房地产泡沫的决心已定，2010年及今后，打击以投机炒房、盲目投资等行为的政策或将比以往更加严厉，调整项目开发思路，规避政策敏感区域将是房地产企业的战略调整方向。逆市或将来临？观察大势基于大势之变的思考不同类型房地产