广东惠州金穗楼项目定位营销推广发展策划报告

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1、金穗楼项目报告2010年年年一一、一、、项目概况、项目概况基础数据名称建筑面积111-1---9999层层4089.924089.92㎡4089.92㎡111-1---2222层商业层商业793.35793.35㎡793.35㎡333-3---9999层住宅层住宅3296.57从上述数据可以看出，，，本项目不管商业还是住宅，本项目不管商业还是住宅，，，体量都较小，体量都较小，，，创合，创合认为，，，只要在定位和营销包装上做足功夫，只要在定位和营销包装上做足功夫，，，项目才够在市场上被快速消化，项目才够在市场上被快速消化。。。项目现状购书中心本案下埔大道横数江码街三路数码街小结：
项目地段

2、优越
项目交通便利
项目周边生活配套、、商业配套齐全、商业配套齐全
项目周边居住规模、、氛围已经形成、氛围已经形成二二、二、、项目区位分析、项目区位分析城市商业中心区核心显赫地位南坛商圈本案圈商岭边花•人气本项目上承下埔商圈，下接花边岭商圈，是时尚与繁华的汇集之地，百佳超市、滨江公园、购书中心、大量的街铺，使项目周边人气非常旺盛。•商气本项目处于南坛商圈与花边岭商圈的交界处，毗邻麦地商圈，周边有时代百货、数码商业街…商业氛围浓厚•财气本项目处于下埔与南坛的交界处，项目之后面素有酒吧街的美称，下埔路也是惠州的金融中心汇聚了广发证券、光大证券、联讯证券等证券等大型金融机构。区位印象关键词：：

3、：商业中心区：：：城市中心商业区升值财气未来核心区商气投资发展时尚人气便利都心繁华人气、、、财气、财气、、、商气、商气集聚了人气、、财气、财气、、商气、商气！集聚了人气、、、财气、财气、、、商气、商气！！！房地产成功因素：：地段：地段！！地段！地段！！还是地段！还是地段！项目SWOTSWOT分析SWOT分析S(优势)1.成熟板块1.噪音影响W(劣势)2.绝佳地段2.缺乏停车场3.缺乏园林3.周边配套齐全4.改造项目，形象需重新塑造4.市场稀缺产品1.升值潜力1.周边相关项目竞争2.毗邻惠州商业中心区3.产品市场空白O(机会)T(威胁)项目分析总结111、1、、、在营销推广中必须放大项目的

4、绝版地段和成熟配套优势在营销推广中必须放大项目的绝版地段和成熟配套优势；；；222、2、、、对于投资客对于投资客，，，现有的商业氛围和未来的商业前景，现有的商业氛围和未来的商业前景，，，“升值”是最有力的吸引卖点；；；333、3、、、不良的劣势可以通过精心的产品改造进行规避不良的劣势可以通过精心的产品改造进行规避，，，为了实现市场利利，为了实现市场利利益最大化，，，前期改造规，前期改造规划必须做到精、、、专、专专专、、、、美美美美，，，，后期的营销推广后期的营销推广必须做炫、、、准、准准准、、、、快快快快。。。。444、4、、、面对竞争对手面对竞争对手，，，只要把握优势做好第，只要把握优

5、势做好第333点即可从容面对竞争3点即可从容面对竞争。。。三三、三、、项目定位建议、项目定位建议相关项目形象定位一览表项目名称项目定位水印尚堤滨江公园酒店式私人宫寓港惠新天地精英生活新概念世纪新天八大新生活主张都心地王花边岭商圈绝版花园社区三环阳光公寓阳光小户自在人生巴黎广场时尚之城·魅力之都城市1号号号绝版中心区·至尊小户王金典水岸城市中央·水岸生活都市丽景开创惠州中小户型新纪元嘉亨湾港式都心生活定位缘起镜头里的三百六十度广角：：阅读一城繁华：阅读一城繁华抓拍：：风景这边独好：风景这边独好短镜头：：生活的距离：生活的距离长焦：：快捷的交通：快捷的交通特写：：高品位城市格调：高品位城市格

6、调焦个性点时尚稀缺本本项目气质判断本项目气质判断高贵现代文化项目形象定位建议城市核心首创B&BB&B私享酒店公寓B&B私享酒店公寓B&B的都市生活新主张B&BB&B灵感来自于目前最流行的经济型无限投资空间的公寓模式B&B灵感来自于目前最流行的经济型无限投资空间的公寓模式，，，称之为城市，称之为城市BBB（B（（（bedbedbed）bed）））&B&B&B&B（（（（bestbestbest）best）））办公居住方式办公居住方式，，，该类公寓一般处于城市核心地段，该类公寓一般处于城市核心地段、、、核心商、核心商圈圈圈，圈，，，其强调的是专业贴心的酒店式服务与居家自助式服务相结合其强调的

7、是专业贴心的酒店式服务与居家自助式服务相结合，，，强调注重个，强调注重个人高级享受的场所与活动空间。。。B&B主张一B&BB&B生活意识B&B生活意识，，，享受如Benz&BMWBenz&BMW（Benz&BMW（（（奔驰和宝马奔驰和宝马）））的品位与品质）的品位与品质B&B主张二B&BB&B居住享受B&B居住享受，，，享受如Baby&BeeBaby&Bee（Baby&Bee（（（宝贝和小蜜蜂宝贝和小蜜蜂）））的矜贵空间）的矜贵空间