经营性地产系列物流地产

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1、[2017Table_IndustryInfo年09月20日]跟随大市(维持)证券研究报告•行业专题•房地产经营性地产系列之二突破估值约束，物流地产空间广阔投资要点西南证券研究发展中心[本文作为Table_Summary经营性地产系列报告的第]二篇，主要探讨我国物流地产的推动因素、[Table_Author]分析师：胡华如行业空间以及竞争格局。执业证号：S1250517060001电话：0755-23900571由于土地供应整体受限等因素，增量开发面临天花板和明显的估值约束。传统邮箱：hhr@swsc.com

2、.cn的商品房开发销售模式利润点主要来自开发周期内土地的增值、产品的差异化和存货的周转速度。但面临的问题也是显然的：土地资源的可获得性、变现价联系人：郭泰格的实现、土地成本和变现周期的控制、可利用的财务杠杆等。这些方面会影电话：0755-23618550邮箱：gtai@swsc.com.cn响地产公司的估值水平。而存量经营是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主、意在持续稳定变[Table_QuotePic]行业相对指数表现现的商业行为，因此估值不受明显约束。房地产

3、沪深300物流地产是房地产运营ToB端的重要细分领域，电商高速发展催生物流地产18%的快速发展。物流地产不同于一般的产业或科创园区，核心客户需求和网络化13%布局的内在需求驱动力较强，其运营管理能力比开发能力更为重要，甚至决定8%了物流开发商的发展规模以及整体收益。自2012年以来，电商市场交易规模3%一直保持高速增长，年复合增长率超30%。电商配送需求的激增成为优质物流-2%设施市场的关键推动因素，促进物流地产行业的快速发展。-7%16-16-17-17-17-17-17-91113579高端物流仓储极度匮

4、乏，行业空间广阔。目前中国高端物流设施面积为0.2亿方，通用仓储面积为8.6亿方，而美国分别为3.7亿方、17.7亿方。现有的物数据来源：聚源数据流仓储设施约70%建于90年代之前，难以满足现代企业的需求，高端物流仓基础数据储供应显著不足导致物流园区回报率显著高于其他业态。以中美商贸零售总额[股票家数Table_BaseData]130测算市场空间，中国合理高端仓储面积为2.8亿方，仍需增加13倍后才能够行业总市值（亿元）26,717.21匹配消费带来的高端仓储需求。流通市值（亿元）25,762.81行业市盈率T

5、TM16.7一家独大，百家争鸣。由于中国的定制和高标仓储设施严重不足，而电商和消沪深300市盈率TTM13.7费需求在持续增长，物流地产的发展空间不可限量，目前主要参与者可以分为资源驱动型（以宝湾物流为代表）、基金驱动型（以普洛斯为代表）和产业链相关研究驱动型（以京东物流为代表）。[Table_Report]1.房地产行业周报：行业估值提升，政策约束减弱(2017-09-17)目前物流地产相关个股受到市场高度关注，我们建议关注物流地产潜在受益标2.房地产行业周报：深汕合作区点燃板块的南山控股（002314.S

6、Z）、物流地产新锐东百集团（600693.SH）等。投资热情(2017-09-10)风险提示：政策利好或低于预期、行业空间或低于预期等。3.房地产行业专题报告：从增量开发到存量运营，地产变局来临(2017-09-05)4.房地产行业2017年半年报点评：盈利能力企稳回升，龙头表现依旧亮眼(2017-09-05)5.房地产行业周报：中报略超预期、销售环比回升(2017-09-03)6.房地产行业政策点评：利用集体建设用地，租赁住房空间大开(2017-08-29)请务必阅读正文后的重要声明部分经营性地产系列之二目录

7、1存量经营估值不受明显约束.............................................................................................................................................12物流地产——房地产运营ToB端重要领域....................................................................................

8、..................................42.1物流地产成为行业新风口..........................................................................................................................................