房地产行业地产运营商系列之一：物流地产，存量转型的崛起之路

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1、HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN行业深度正文目录1.崛起契机：多元化存量转型需求41.1.布局轻资产运营的重要战略路径41.2.物流红利政策频繁出台52.行业前景：供不应求下空间广阔72.1.未来优质物流仓储需求增长空间大72.2.供不应求下租金持续上涨，物流地产投资回报率相较更高92.3.互联网零售崛起将与物流地产相辅相成102.4.土地获取难度增大，或成物流地产发展阻力113.行业盈利模式及趋势123.1.物流地产运营模式123.2.传统盈利模式143.3.新兴投融资模式：REITS等物流基金163.3.1.物流地产投

2、资概况163.3.2.核心融资模式174.行业相关个股：涉及物流地产业务的典型房企194.1.房企主导运营：主流模式194.1.1.万科：抢占一二线物流资源，拓展基金等多融资渠道194.1.2.招商蛇口：湾区区位及产业地产定位双重优势204.1.3.光明地产：依托集团食品产业资源，发展高端冷链物流214.2.收购参股物流地产商：协同效应最大化234.2.1.万科：参股普洛斯发挥协同效应234.2.2.南山控股：吸收合并深基地B，成为首支物流地产股244.3.与物流企业合作：资源互补244.3.1.绿地集团244.4.与电商企业合作：品牌集聚

3、效应254.4.1.荣盛发展25图表目录图1增量开发商到存量运营商的变迁路径4图2增量开发商到存量运营商的变迁路径5图3中美物流仓储面积对比亿方7图4目前国内仓储供应类型分布情况7图5中国物流费用总额逐年攀升亿元8图6中美物流成本占GDP比重对比8图7全国主要物流地产仓储分布及租金增长率9图8一线物流地产年化回报率明显高于其他物业10图9主流城市物流地产租金增长率10图102018年中国网络零售占比约18.2%，远高于美国10图11中美第三方物流规模对比亿美元10图12我国电商物流租赁占比明显过于他国11图13普洛斯中国电商租赁占比持续提升

4、至26%11图14国内工矿仓储用地占建设用地比例逐年下降12图15国有建设用地成交价款增速逐年下降12HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN行业深度图16北京仓储物流用地供应情况12图17上海仓储物流用地供应情况12图18国内物流园区主要收入来源14图19物流地产投资回报率衡量标准17图20物流地产基金运作模式18图21招商物流地产布局网络21图24我国冷库供给与需求量万吨22图25我国人均冷库容量远低于其他国家kg/人22图26光明地产冷链物流产业链22图22普洛斯私有化后股权占比23图23普洛斯占据中国物流地产市场份额高达5

5、6%23表1近年物流产业工业用地相关政策6表2现代物流仓储与传统仓库对比8表3普洛斯租赁面积TOP10客户多为电商或第三方物流11表4物流地产不同投资和管理主题下的四类运营模式13表5物流地产各角色特征概述13表6通过物流园区的产业和设施可以获得长期稳定的现金流15表7各种增值服务目前是物流园区仅次于租金项的收入来源15表8国内外资与内资物流地产商业运营模式对比16表9近年物流地产行业投融资案例16表10物流园区投融资核心要素17表11REITs与自持物业模式的对比：以普洛斯中国和宝湾物流为例18表12目前房企布局物流地产的主流模式与案例

6、19表13万科2015-2017年新增物流地产投资（亿元、万平米）20HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN行业深度1.崛起契机：多元化存量转型需求1.1.布局轻资产运营的重要战略路径目前阶段，我国房地产行业处于发展中期，即由地产开发商向地产运营商转型的过度时期。一方面是城市更新下产业进化的需求，另一方面则是供需压力下的被迫转型。自2016年开始，为控制房价上涨保障民生，政府对房地产业持续从严调控。在供给端土地供应转弱以及需求端的限购限售限贷等调控因素的综合作用下，致使传统的增量开发模式面临资源和估值的双重约束，房地产商亟待从重

7、资产到轻资产的多元化转型，以拓宽融资及盈利途径，实现持续稳定的经营收益，修复估值。存量运营恰是以已持有的物业为基础条件，结合高专业度的租赁服务、招商运营、资产管理，推升物业价并结合不动产证券化产品盘活现金流实现轻资产化。较之增量开发，不仅摆脱了土地政策的掣肘，且盈利模式丰富，融资渠道畅通，享有稳定持续的收益。图1增量开发商到存量运营商的变迁路径资料来源：东海证券研究所物流地产分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域。由普洛斯公司于上世纪80年代率先提出并实践,指经营专业现代化的物流设施的不动产载体，服务于第三方生产经营活动，包括

8、园区管理、仓储租赁、配送分拨、信息培训、基金运营等一系列增值项目。现代化物流地产商较传统地产开发商具备明显的存量优势。其一，盈利模式不仅仅依赖出售不动产以获得一次性收益，更注重通