城市地下空间的使用权权属界定与估价方法研究

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1、摘要当前我国正处于城市化快速发展时期。随着城市化的飞速发展，产生了城市扩展与耕地保护、空间拥挤、交通堵塞、环境污染、生态失衡、基础设施不足等一系列，严重影响着城市化进程和城市系统功能的正常运行。通过合理开发利用城市地下空间，使城市从平面扩展逐渐转向三维开发，实施“紧凑型”城市发展战略，对于提高城市容量、促进土地节约集约利用，实现城市经济社会可持续发展具有重要的现实意义。由于大规模商业性开发利用城市地下空间在我国尚处起步阶段，许多方面均存在不足。本文从我国城市地下空间开发利用现状入手，系统分析了制约我国城市地下空间商业性开发利用的经济、规划、立法、市场、管理等因素。以《物权法》第3

2、6条的“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”为依据，提出了在地下空间所有权归国家所有的基础上，科学规范地下空间建设用地使用权管理，引入三维空间权属体系界定地面、地下和空中的三维空间使用权，对不同层次的使用权进行分层管理，并建议使用三维坐标，对地下空间的位置、形状、权属、边界、结构等进行界定。本文同时探讨了地下空间宗地价格评估方法，分析了各种土地估价法对于地下空间评估的适用性，认为由于受市场发育状况限制，在宗地地价评估方法选择上，地下商铺租赁比较活跃的地区，可采用收益还原法对地下空间使用权价格进行评估；而对目前交易比较普遍的停车用途的地下空间，可用剩余法进行估价。

3、并在全国城镇已普遍建立城镇基准地价体系的基础上，以地下空间开发利用项目规划、项目工程开发过程中资金的占用及期望收益的分析为依据，结合地面空间与地下空间土地利用的效用比率关系，通过地价分配率系数进行修正评估，建立地下空间使用权基准地价体系。关键词：地下空间，制约因素，产权界定，价格评估lIABSTRACTChinaisintheperiodofacceleratingdevelopmentperiod．Theproblemsofurbangrowthandfarmlandprotection,crowdedcity,trafficcongestion，environmentalpo

4、llution，ecologicalimbalance，lackofinfrastructureandotherissueshavebeenresultedinaffectingcityfunctionandurbanizationprocess．Tosolvethisproblem，wemustcarryouta‘compactcity’strategybyreasonablyutilizingurbanundergroundspace，turntheplaneexpansionmodelintothree—dimensionaldevelopmentpattern,which

5、couldbeincreasetheurbancapacity,easecitytraffic，improvetheurbanenvironment，promotingconservationandintensivelanduse，buildingaresource·savingandenvironment-friendlysociety．Therefore，thedevelopmentandutilizationofurbanundergroundspacehasanimportantpracticalsignificanceforsustainabledevelopmento

6、fsocialeconomicincity．However,thereareshortagesinmanyaspectsduetothelarge-scaleofcommercialdevelopmentandutilizationofurbanundergroundspaceinChinaisstillintheveryearlystage．InthispaperweanalyzedcurrentsituationondevelopmentoftheurbanundergroundspaceinChina,includingeconomic，planning，legislati

7、on，marketingandmanagement．BasedonArticle36ofProprietaryRight，“ConstructionlandusefightsCanbeestablishedonthelandsurface，onthegroundandundergroundseparately”，thepaperproposedthatonthebasisofseparationstateownershipfrommanagerialauthority,ascie