城市地下空间使用权出让价格评估理论与方法研

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1、城市地下空间使用权出让价格评估理论与方法研摘要：地下空间，使用权，价格评估关键词：随着物权法的实施，地下空间使用权出让的案例会越来越多，探索建立城市地下空间使用权估价方法和模型显得尤为重要。本文简要介绍了目前国外国内地下空间使用权转让估价的基本理论及研究现状，分析了基本估价的理论及方法，提出地下空间出让估价模型，并以实际案例进行了实证&1.国内外城市地下空间估价研究综述1.1国外地下空间使用权价格评估理论城市地下空间利用程度主要与一个国家的经济水平和国土大小相关，日本、加拿大、德国等国家的地下开发历史较长，截止目前，国外较为成熟的地下空间估价方法有：1.1.1德国。各楼层之间

2、的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法(Schirmerentethods)(如表1)。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。表1史基墨设计的各楼层经济价值表楼层混合商业地带权重百分比％繁华商业地带权重百分比％办公场地权重百分比％地上5层11.013.0410.08.710.010.5地上4层11.013.0410.08.710.010.5地上3层12.014.4915.013.010.010.5地上2层12.

3、014.4920.017.415.015.8地上1层30.036.2330.026.130.031.6地下1层4.04.3525.021.815.015.8地下2层4.04.355.04.35.04.3合计83.0100.0115.0100.095.0100.01.1.2日本。日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定，作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数，但仅表示一般标准，根据建筑物所处区

4、域和城市级别的不同，各楼层效用比率应作相应调整，其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。1.2国内地下空间使用权价格评估研究现状目前，国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题发表了不同的见解，提出了具体的评估方法。认为对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选方法。在应用收益还原法评估时，可以参考地上和地下租金比例关系，根据地上租金来确定租房的收益，同时认为收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。我国现在的土地价格，其本质应该是一种平面地价，但是空间权的建立

5、使土地的使用范围成为一个立体的闭合空间，其价格也应该随之成为一种立体概念。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，如区位因素要考虑垂直区位，还要重点考虑地质及水文状况等因素。2.地下空间使用权出让估价方法与实证2.1估价理论方法研究城市地下空间权出让实质是土地使用权的有偿出让，所以目前适用于地价评估的各种理论与方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法等也适用于地下空间的估价，同时地下空间使用权的评估也不能完全脱离现有的基准地价体系，我国可以借鉴国外立体地价评估方法，计算土地立体使用效用比率，作为制订立体地价的依据。杜葵建议对城市土地进行立体区位条件下的土地分等定级，考虑建筑物

6、的立体建造成本，正确描述城市土地的立体区位条件，以及立体区位条件产生的立体土地区位收益，充分考虑土地空间权利状况对价格的影响。部分学者也提出了初步的地下空间估价计算方法，如蔡兵备认为在起步阶段，地下空间使用权的出让价格一般可按同地段土地价格(楼面地价)的1/3~2/3确定底价。2.2地下空间出让估价模型对于合建地下工程，地下部分的建设用地使用权的设立是与地上建筑物的建设用地使用权的设立一并考虑的，本文拟就单建地下工程，讨论城市地下空间使用权估价方法和模型，从经济学建立模型的角度看，这也是一种合理和必要的简化。城市地下空间权价格评估模型采用假设开发法，从投资的角度来考虑，可以得

7、出:P=(1+a)(V+C)+t×P+π×P(1)式中:P表示平均售价，V表示地下空间权价格(净地价格)，C表示开发商的地下建设成本，包括市政大配套费、前期工程费、附属工程费、建筑安装成本和开发间接费，a是以百分比表示的开发商支付的不可预见费及管理费和合理的利息，t表示销售税费率和销售费用率，π表示销售利润率。经整理可得到以下模型:V=(1-t-π)×P/(1+a)-C(2)在此城市地下空间权价格评估模型的基础上，可做进一步讨论如下。1．分层开发深度问题探讨假设一栋建筑物深度为i处的地下部分的价格为Pi