房地产企业工程全过程成本管理

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1、房地产开发全过程成本管理内容目录n第一部分如何理解房地产企业的成本管理n第二部分如何开展成本目标管理n第三部分如何构建企业成本管理体系n第四部分成本管理的责任考核n第五部分建造成本的全过程控制要点房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理n第一讲房地产开发行业多种成本管理角色特征n第二讲房地产开发企业成本管理价值观n第三讲房地产开发成本影响因素分析n第四讲房地产企业成本构成与管理方式房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第一讲房地产开发行业多种成本管理角色特征】n房地产成本及成本管理与其他行业之区别n房地产行

2、业内不同角色的成本管理n房地产成本管理现状与发展方向房地产开发全过程成本管理•房地产开发成本的行业特征------------•房地产成本管理的行业特征--------]由房地产开发产品及其开发过程决定，需要即全面系统、又具个性化的解决方案房地产开发全过程成本管理n房地产行业中不同角色的成本管理特征♦施工企业的确定与控制♦设计单位的确定与控制♦造价咨询公司的确定与控制♦房地产开发企业的确定与控制房地产开发全过程成本管理n任何企业成本管理的基本内容:n盈利原则导致各企业成本管理目标不同、关注对象、工作内容、过程及方法等方面的差异n每个企业控制的只能是：

3、房地产开发全过程成本管理房地产成本管理的现状与发展型产强调企业/团队的共同目标品价面向公司利益，讲求性价比值发掘价值，创造价值提升型定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确型强调不能突破目标值成本管理水平n管理难度加大，统筹协调要求高房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第二讲房地产开发企业成本管理价值观】n成本管理的意义n成本管理的目标n提升价值的五种途径房地产开发全过程成本管理成本管理的意义n房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标n利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大成本实质上是企业的投入

4、，低投入高产出是企业经营的原则；房地产开发全过程成本管理成本管理的目标n成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—---------------------------------------------成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不匹配、不平衡造成的浪费（怎么花钱的投资问题）房地产开发全过程成本管理提升价值的五种途径价值工程的基本公式：V=F/CV-value,性价比/价值F-function,产品、功能/性能、服务、收益C-cost,费用/成本nC下降，F上升nC不变，F上

5、升nC下降，F不变nC小幅上升，F大幅上升nC大幅下降，F小幅下降n--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关n--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策n（例外墙材料的选择（香港），空调品牌的选择，电梯速度的选择）房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第三讲房地产开发成本影响因素分析】n决定因素n影响因素n无效成本的原因分析及控制（案例）房地产开发全过程成本管理成本的决定因素：§外部因素--§内部因素--房地产开发全过程成本管理成本的影响因素:§经营方式§管理方法§技术能力§组

6、织与协调§资源：资金，人员，供方§其他诸多因素？房地产开发全过程成本管理无效成本的管理§无效成本的定义§产生原因分类§统计与分析§责任分摊§改进措施房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第四讲房地产企业成本构成与管理方式】n全成本的概念n区分成本与造价n成本核算与管理方式房地产开发全过程成本管理全成本的概念n=前期费用+建安工程费+室外及配套费n=土地费用+建造成本+开发间接费n（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销、财务和管理费）房地产开发全过程成本管理区分成本与造价成本：造价：时间与空间上的分布不同n时间分布：n空间体

7、现：房地产开发全过程成本管理开发各类型成本的核算与管理方式针对房地产各类开发成本特征采取相应的核算方法与控制方式。土地类：按核算产品对象分摊，控制拿地的时间与质量设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成建造成本果深度管理工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态控制（建造成本部分，目标管理方法）营销类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈财务类：按产品与按时间核算两种方式综合房地产开发全过程成本管理财务与成本核算注意事项n1，统一科目：在多个部门的应统一口径,包括投资估算及经济测算、财务预算、成本部门等n2，统一的分摊方式：事先

8、明确需分摊的成本及分摊方式，不能轻易改变；n3，各类成本的统计、管理与财务核算口径的对接21房地产开发全过程