房地产企业全过程成本管理

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1、房地产企业全过程成本管理xxx市2012年1月1提纲1理念与方法2房地产开发项目成本构成3房地产开发项目责任成本管理4房地产开发各阶段控制要点5总结2房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展1理念与方法1理念与方法3房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争1理念与方法4房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现1理念与方法5目标

2、成本管理责任成本管理动态成本管理房地产项目全过程成本管理核心体系1理念与方法6成本管理作业过程管理责任成本管理目标成本管理组织、人制度、规范房地产行业成本管理模式1理念与方法7如何实现房地产企业的全过程成本管理？目标成本责任成本动态成本后评估和反馈8企业的成本策略观企业的定位决定了企业的成本策略品牌盈利项目定位持续发展成熟房地产公司的成本策略观1、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、中央电视台新址、东方明珠电视塔等）2、成熟产品的复制（即标准化进程）专业支持体系产品研发系统采购管理系

3、统成本研究系统基础数据信息9相关概念品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。10目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在

4、部门职责和岗位职责层面的分解和落实。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。基本概念：1理念与方法11房地产企业成本控制链投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理采购招标项目管理设计管理销售管理施工结算财务决算全过程成本管理工作项目盈利目标1理念与方法12新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一

5、目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成目标成本执行目标成本的形成过程1理念与方法13目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？A、目标估计不足B、目标刚性不足C、目标与实际脱节A、信息归集不及时B、信息反馈失控1理念与方法14动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本动态成本构成1理念与方法15立项施工规划设计招标竣

6、工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成土地成本行政费用设计费招标费用建安费用财务费用租售费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加1理念与方法16偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）目标成本的动态管理PDCA1理念与方法17如何实现动态成本控制以合同管理为中心抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；“

7、实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。建立成本分析预警机制建立成本分析预警制度建立成本台帐充分借助信息化手段181理念与方法动态成本相关报表的例子《目标成本控制责任书》《成本费用计划表》《月成本费用报表》《成本费用记录台帐》《项目动态成本记录表》《成本预警通知书》《目标成本调整申报表》《工程总进度计划表》《工程进度月报表》《工程进度与付款台帐》《分部分项工程量明细台帐》《分部分项工程造价分析台帐》《甲供材料进度月报表》《甲供材料进度与付

8、款台帐》《甲供材料供应明细台帐》19责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本管理1理念与方法202房地产开发项目成本构成21序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3规划面积多层高层商业可售面积1土地款及大配套费2开发前期准备费3建安工程费4基础设施建设费5公用配套设施费6财务费用7租售费用8管理费用9不可预见费2