仲量联行青岛中铁国际贸易中心项目综合开发整体定位报告

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1、目录•宏观经济分析•项目地块介绍•青岛写字楼市场分析及定位•青岛高档住宅市场分析及定位•本项目整体定位2青岛市宏观经济环境分析仲量联行2008-7-13青岛市地区生产总值（GDP）预测7,00030%6,00025%5,00020%亿元4,000：15%3,000人民币10%2,0005%1,00000%00030612009199920200120022020042005202007200822010201120GDPGDP实际增长率•2007年，青岛市国民经济快速发展，全市实现地区生产总值3786.52

2、亿元，按可比价格计算，同比增长15.6%；•根据青岛市“十一五规划”，预计未来五年青岛GDP仍将保持10%以上的增长速度，但增幅较先前放缓；•高速增长的地区生产总值为青岛经济规模不断扩大提供基础，数据来源：2007青岛年统计年鉴，青岛十一五计划4青岛市产业结构现状各类产业占GDP比重关系•2007年青岛市第一、二、三产业占GDP的比重分别为5.4%，51.6%和43.0%，第三产业增幅达18.8%，和第二产业一并成为100%推动经济快速增长主因；第三产业80%•第三产业对GDP的贡献中，旅游业、交通运输、邮

3、电通信业及60%批发零售业为主要力量；第二产业40%•根据相关研究，青岛市城市发展已经进入工业饱和阶段，历史数据印证了这点，2001-2007年第二产业对于GDP的贡献逐步扩20%第一产业大，增长速度也较其他两类产业快；0%•第三产业发展乏力一定程度上将影响房地产市场，尤其是商务2001200220032004200520062007中心地带写字楼物业的潜在需求。GDP第一产业第二产业第三产业指标（（（亿元（亿元，，，%）））（（（亿元（亿元，，，%）））（（（亿元（亿元，，，%）））（（（亿元（亿元，，，

4、%）））年份总值比增增加值比增增加值比增增加值比增20031780.315.9147.52.5937.120.7695.713.120042163.827.51161.82.71171.421.1830.614.220052695.518.73174.640.41399.7520.01121.1116.020063206.618.7183.950.91677.1717.21345.4616.220073786.518.1204-2.6195415.7162918.8来源：青岛市2007年统计年鉴、青岛市统计

5、局5外商直接投资（FDI）12000•青岛的外商直接投资主要来源于韩国、日本、港澳台地区、美国、新加坡等国家和地区。10000•1997年至2003年期间，合同外资金额大幅增长，2003年8000达到80.1亿美元，2004年下跌至67.2亿美元，这主要是6000受SARS等因素影响；百万美元4000•而2006-2007年的大幅下降，一方面是因为统计局统计2000口径的调整，另一方面也说明外商在青岛投资更趋于0理性化，对于大规模项目的投资愈加谨慎；19971998199920002001200220032

6、004200520062007•实际利用外资金额从1997年至2003年以年均16.54%的速合同外资金额实际利用外资金额度稳定增长，2003年达到40.14亿美元。自2003年至2006年，实际利用外资金额逐渐减少，在2006年降低至36.58亿美元；外商直接投资的长期稳定增加，不仅给青岛带来大量的投资，同时也给青岛带来先进的技术、丰富的资源网络、优秀的人才以及•与合同外资金额大幅下滑不同，2003-2007年青岛市实先进的国际经验，促进经济的发展。同时，外商企业的员工平均际利用外资金额虽有小幅下滑但仍保

7、持相当稳健的水收入水平较高，将是青岛中高档商业的有效消费群体，同时也是平，说明外商对于在青岛进行投资仍充满信心，且这也对青岛城市未来发展提供了保证。促进中高档商业设施发展的主要源动力。6青岛市居民消费水平150025%•2007年青岛市实现社会消费品零售额1199.18亿元，120020%比上年增长19.1%；90015%•2001-2007年青岛城市居民人均可支配收入持续增长，2007年达到17,856元，较2001年增长104.5%，年60010%均复合增长率12.7%；3005%•社会消费品零售总额变

8、化趋势与人均可支配收入变00%2001200220032004200520062007化趋势基本一致，人均消费水平的提高增加了居民社会消费品零售总额增长率Log.(社会消费品零售总额)对零售、居住物业的消费潜力。300025%2000025%250020%20%15000200015%15%：亿元15001000010%10%人民币100050005%5%50000%00%30200120022003200420