伟业北京市华业东方玫瑰住宅营销策划

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1、伟业优秀项目案例征集大赛—华业·东方玫瑰（营销篇）2011－12偉業顧問©2010B.A.Consulting.城市新区栖居型住宅华业·东方玫瑰偉業顧問©2010B.A.Consulting.第1页项目标签通州新城地铁沿线百万平米人居生活理想版图偉業顧問©2010B.A.Consulting.第2页营销篇案例经验分享项目素描与五维评价从联合销售到独家代理之路营销经验分享偉業顧問©2010B.A.Consulting.第3页项目素描基本情况•位置：通州临河里路与梨园南街交汇处•规模：101万平米•容积率：3.12•物业类型：板塔结合•开发商：华业地产股份有限公司•总分期：

2、共4期•在售：第1期核心价值：区域要塞交通便利、恢弘体量城级配套、园林建筑品质生活北京京东历史发展机遇，兑现“世界城市”的宏大设想。偉業顧問©2010B.A.Consulting.第4页项目素描大盘愿景101万㎡大盘愿景，尽显城市属性我们拥有的城市属性1/10的CBD规划体量；通州目前为止最大的居住大盘，建筑面积近百万平方米；城市卫星城的居住人口：7000余户，累计居住人口近3万人，城市中的卫星城；城市等级的功能配套：拥有13万㎡体量，商业不再是配套，而是都市生活的载体；城市公园等级的园林绿地：25万㎡占地拥有30%的绿化率，18万㎡的园林绿地。不再单纯作为居住项目存

3、在，彰显其世界城市居住区领先标杆的成长底蕴偉業顧問©2010B.A.Consulting.第5页项目素描分期情况四期产品：商业及住四期宅A3三期产品类型：板塔结合，建筑面积三期一期262505平米，可一期产品类型：板塔结合，售栋数：9栋可售栋数：19栋项目一期、四期、小学合二期产品类型：板为A、B区，面积为塔结合，建筑面积524203平米；二期为C228292平米，可二区；三期为D区售栋数：10栋期24班小学:建筑面积8000平米(包12班幼儿园：建筑含于一期面积内)面积：2800平米（包含于二期面积内)偉業顧問©2010B.A.Consulting.第6页五维评价市场环境2

4、009年整体利好，2010年然政策频出，2011年严政加码，市场低迷竞品描述由初期的市场空白产品逐渐演变为区域同质产品标杆的竞争开发商描述与万科、中海同时代成长，成立于深圳，由初期在北京知名度较低逐步升级为打造品牌形象的全国性实力开发商产品特征前期以中小户型为主，后期推出主流大中户型产品客户特征主要以栖居单身、栖居两口、栖居三口为主偉業顧問©2010B.A.Consulting.第7页2010年9月21日2010年9月27日2010年9月29-30日2011年2月16日•土地调控先行，国•财政部等两部门出台《关于支持公•29日央行等两部委发•强化差别化住房信贷政策；土部等两部

5、委率先共租赁住房建设和运营有关税收优•合理引导住房需求；布差别化信贷政策；出击，发布《关于惠政策的通知》，规定对公租房建•落实住房保障和稳定房价工作的约进一步加强房地产•30日，三部委发布调谈问责机制；设和运营中包括土地使用税、印花用地和建设管理调整房地产交易环节契•存贷款基准利率上调0.25%；税等多项税收予以免征优惠•住房公积金存贷款利率上调控的通知》税、个人所得税优惠政策受限够、贷款收紧等调控政策的影响，上半年北京新盘市场可谓一败涂地。北京市房地产交易管理网数据显示，2011年上半年，北京市商品房成交套数较去年同期下降了17%。全年成交量很可能将低于9万套，这将成为自2

6、006年有商品房成交记录以来成交最差的一年。通州区域市场成交一度近乎滞涨，个别楼盘出现退房潮。我项目所处区域内同类直接竞品项目超过十个，分布密集，我项目在4月市场最惨淡的情景下入市，创造北京楼市弱市下的奇迹，一跃成为焦点。上半年，北京等十大城市均价为15829元/平米，虽有价无市，但近阶段开发商降价动力不足，不过一旦11月份全国范围内保障房建设完工，房价将会出现松动。偉業顧問©2010B.A.Consulting.第8页整体市场情况描述新政后影响较大：2009年北京市场呈现整体上行趋势，价量齐升；但2010年政策频出，引起观望态势。通州市场在通州新规划的刺激下，售价一路攀升，

7、带有一定虚涨成分。新政的公布，首先打压了通州房地产市场，区域出现大幅折扣的现象；各项目成交量已经出现明显下滑，说明客户观望后市情绪较重，但刚性需求依然存在。2011年，“国八条”，尤其是“京十五条”的出台，严厉打击了北京市房地产市场，绝大部分有购房需求的客户被限制在购房门外，观望情绪浓重，一手、二手市场成交惨淡！偉業顧問©2010B.A.Consulting.第9页2010年至2011年，楼市调控严厉，2009年，市场火爆，供不应求。通州区域逐渐惨淡。2011年4月，通州区域市场火热，12月，项目第二次