华业东方玫瑰2011年推售报告

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1、华业东方玫瑰2011年推售报告华业东方玫瑰项目组2010.12.29目录1一可售货源分析1二1三1四2011年推广计划2010年蓄客情况2011年推售计划1．可售货源分析A和D区推售房源约为12栋、25万㎡、2600套2．推售计划1、销售评估2010年房地产市场面临严峻的调控考验，伴随一系列的紧缩政策的持续出台，整体市场处于“高压”理性回顾期，从政府的调控信号角度分析，政府对于此轮地产调控的决心和信心持“长期性”，因此，2011年整体市场势必延续2010年下半年的宏观环境和供需水平，巩固和强化前阶段房地产调控所取得

2、的初步效果；通州市场2010年截止到11月底，期房和现房累计成交7098套，成交面积78.58万平方米，成交金额135.34亿元，成交均价17224元/平方米；通州市场2010年截止到11月底，通州在售项目持销显著楼盘代表新华联·运河湾，实现成交1059套，成交面积104575.4万平方米，成交均价14577元/平方米；伴随2010年的调控市场，通州区域重点竞品项目出现时点式开盘热销态势，虽然全年去化水平有限，但实现了阶段的热销局面：市场背景“4·19”新政前：京贸国际城实现三个月成交931套，成交面积81238平

3、方米，成交均价19560元/平方米，但伴随新政调控，5月份-10月份，仅成交1套，成交均价27767元/平方米，成交面积89.71平方米，“高价位”促使其进入恶性停销持续阶段；自11月18日均价直降7000元/平方米至今，共销售93套，总销额达到2.0778亿元，成交均价20808.15元/平米；新政持续期：龙湖·蔚蓝香醍作为调控期相对稳定的持销项目，仅高层部分，5月份-11月份，成交实现成交套数385套，成交面积49180万平方米，成交均价17570元/平方米；“9·29”新政后：远洋旗下东部两盘同开，以低于周边

4、竞品主流预期价格的20%高调入市，其中远洋·新悦10月-11月共计签约完成成交套数775套，成交面积68655平方米，成交均价18658元/平方米；新政百日后，位于通州传统区域的富力金禧花园，同样以低于周边区域平台15%的预期价格入市，开盘当月认购量91%，签约64套，签约面积5973平方米，，签约均价18943元/平方米市场背景综述：通州区域——以2010年前十一个月的去化速度来看，结合当月最优的合理预估，在现有的环境和均价范畴内，通州区预计去化90万平方米左右，套数8000余套，相对于2009年的量、套均骤减超

5、过60%（235,2万平方米，25000套），整体通州区域2010年预计去化水平回归2008年，基本持平（90.46万平方米，6579套）。个案项目——现状市场背景下，持销期项目为代表，预计2010年的消化量为10-12万平方米，虽有时点热销项目偶显，但热销态势持续短，后续持续性较差，属于节点爆发型，缜密的蓄客计划以及适度的价格让利，成为此类项目的必要保障条件。2010年1月-10月份，通州区重点板块代表竞品项目量价关系表项目物业类型容积率装修标准园林实景展示户型面积均价货量去化情况在售楼栋折实价格（元/㎡)金隅花

6、石匠花园洋房2.2毛坯无二房831458211#、14#在售，16#已售完、11#剩余房源16套；14#号楼10月份推出14500三房1101600015000三房140K2清水湾住宅、公寓、别墅、花园洋房、联排别墅2.2毛坯有一房5022702在售A1-1#、A1-2#A1-6#剩余户型充足A1-1#、A1-2#22500二房80A1-6#23000三房120K2海棠湾花园洋房、高档住宅2.97#4000-5000/㎡有一房45-601854609年7月推出的2#-9#10月推出的11#-16#，剩余房源不多。2

7、010年3月推出A区1#、4#、7#雅园A区2、3、5、6、8、9#楼11527二房80-90雅园A区11、12、13、14、15、16#楼15955三房120-150雅园A区1、4、7、10#楼21738全年销售均价评估项目物业类型容积率装修标准园林实景展示户型面积均价货量去化情况在售楼栋折实价格京贸国际城高层（）2.5毛坯一居63平方米19579目前目前在售3号楼，575套，目前签约369套24315二居87平方米三居130平方米远洋东方高层（18）3.0毛坯无三居148、157平方15903目前在售7号楼，1

8、04套，目前签约90套，预计11月底推出6号楼15876三居180平方米——北京one高层（）4.85000~6000元/平方米暂无二居91平米30000目前在售5号楼，297套，目前签约3套22739三居106-128平米——跃层182平米——远洋新悦住宅2.5毛坯无一房691801310月推出8#、9#、10#已售完、剩余房源等待再次开盘18000二房8