中原南京汤城东郡营销策略提案

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1、谨呈：南京久大置业有限公司汤城东郡营销策略提案2010.03.15版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南京中原房地产营销顾问有限公司所有，未经南京中原房地产营销顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。市场解析市场解析项目定位项目定位产品建产品建议议营销策略营销策略商业定位及业态建议商业定位及业态建议市场解析市场解析江宁区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析价格走势分析市场分析区域市场分析江宁区域价格不断上扬，未来将保持平稳上涨汤山旅游业发展研究江宁区历年房地产市场价格走势南京同

2、类产品09年度江宁板块商品住宅的成交均价为6535分析元/平米，同比07年上升39%，同比08年微涨6.6%。虽然区域今年价格出现大幅上升，但由于今年去化中有相当部分为存量房，价格相对较低，所以造成均价与去年基本持平。全市、江北商品住宅销售均价逐月走势1000009年12月，江宁商品住宅成交7385元/平方90008000米。环比上月有所上升。09年全年，江宁的销7000售均价涨幅约达到2000元/平米。60005000目前有些楼盘已经过分透支利好，房价继续4000单位：元/平方米3000上涨的空间有限，短时间内江宁房价可能会维08-1112月09

3、-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月全市江宁持当前的现状，或者是平稳小幅上涨。4供销对比分析市场分析区域市场分析江宁市场09年快速回暖，供销形式逆转，供小于求明显汤山旅游业发展研究江宁区历年房地产市场历年供销江宁板块市场，08年下半年末市场开始转南京同类产品冷，市场整体呈现供大于销的状态，供销比达分析到1.65的高位。09年市场转暖，进而火爆，供销形式逆转，全年供销比0.72，市场全面供不应求，抢房现象又现。从江宁供销比走势看，09年度的单月供销比基本都小于1。在整体供小于求的背后，我们可以发现，去年市场的萎靡，开发商减

4、少开全市、江宁商品住宅单月供销比走势12工上市量及今年政府救市政策的实施，致使上10半年刚性需求得到‘井喷’似的释放，是造成8这一现象的主要原因，而当前部分开发商捂盘64惜售，也是造成供销比大幅度降低的原因之一2。另值得注意的是11月开始江宁单月供销比大008-9月10月11月12月09-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月于1，这与江宁房价在下半年疯涨，刚性需求全市江宁被压制有关。5市场结构分析市场分析区域市场分析从市场的成交量来看，板块内小户型房源供不应求汤山旅游业发展研究2009年12月江宁分面积段供销套数对比情况500

5、南京同类产品分析400300200单位：套数100040平米40-50平50-60平60-70平70-80平80-90平90-100100-110110-120120-144145-160160-180180-200200平米以下米米米米米平米平米平米平米平米平米平米以上上市量1182121322732384320992443952175157成交量1182382332168190279723836486251940江宁板块2009年12月商品住宅供销情况按面积段分析：从供应量分布分析看，80～90和120～144平米是江宁市场目前的主流方向，是

6、市场最认可的户型；而50平米以下的小户型的研发也受到了各开发商的重视。从成交量分布分析看，江宁市场80平米以下小户型房源基本属于供不应求的趋势（除了60～70平米户型属于个别楼盘12月份开盘集中放量），因江宁房价快速上涨的影响，有较多的购房者开始选择50平米以下的小户型。6区域市场总结市场分析区域市场分析江宁作为南京的一个新兴区域，近年成为南京房地产市场的主力成汤山旅游业发展研究交区域。南京同类产品分析江宁板块在全市范围内处于价格较低的层次，但价格水平始终保持上升势头。09年末成交均价已突破7000元/平方米大关。江宁受上半年开工量的不

7、足以及下半年市场回暖开发商捂盘惜售，使得一段时间内区域市场供不应求。但09年12月份的集中供量及10年未来供应房源较多，必然致使未来市场竞争激烈。随着区域市场房价的不断上扬，小户型房源凭借其总价低、投资性强等特性，整体市场销售情况普遍较好。江宁板块因小户型供应量较少，09年一直处于供不应求的状态。2010年随着区域硬件设施的不断完7善，江宁未来的销售量仍会保持一定幅度的增长。江宁区旅游消费总收入排第一，汤山为江宁主要的旅游消费地市场分析区域市场分析2008年度南京市郊区县主要旅游经济指标汤山旅游业发展研究地区接待旅游旅游总收入游览点接待量地区

8、南京同类产品者(万人次)(万元)(万人次)分析南京市浦口区173176289210南京市江宁区172189424205南