优派克思江苏软件园天目湖项目策划报告

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1、谨呈：江苏省房地产投资有限责任公司江苏软件园天目湖项目前期策划报告1项目思维导图以产业园为特性的地产项目，我们从项目主体出发，结合市场环境、资源特征及政策导向，以发展的视野进行战略方向思考，在此基础上制定整体发展路径。做什么？怎么做？产品定位产品组合策本体研究略基地条件产品类型产品风格策发展类型写字楼略开发实力产业集群商务别墅产品服务策品牌影响总部基地住宅略综合园区公寓项目开发模式商业产品……交易平台战略开发环境研究删选因素配套发展……基地条件发展市场环境……思路开发能力区域发展市场环境路径产业特征目标群体收益目标及政策导向经济效益分…………析标杆项目研究及借鉴2目录1项目本体研究2开发环境

2、研究3目标市场梳理5项目定位思路4经典案例借鉴6产品规划方向7经济效益预估8UPCS服务模块3UPCS视角溧阳，千年古邑三省通衢之要地国信与江苏软件园选择了这片蓄势待发的热土展开旗下产业园区在华东地区的又一个重要布点首先从项目本体出发，探寻园区发展方向4项目本体研究5本案地处溧阳城南片区，天目湖工业园内，距离南地块区位京约90公里，距离溧阳市区2.5公里南京方向溧阳市区方向地块位于溧阳市南部片区的悦朋路南侧、241省道西侧、西干道东侧。基地位臵根据溧阳城市总体规划及天目湖工业园区规划宁杭高速文件，基地位臵所属区域既属于溧阳城南片区，又属于天目湖工业园区，241因此，基地受到城南片区规划及天目

3、湖工业园省区规划的双重影响。道6项目占据天目湖工业园东北角，占地面积13万平米，体量不经济指标大，中低密度开发，即将规划为集商务办公、科技研发、商务配套等功能于一体的生态型、花园式的研发园区地块主要经济指标：占地面积：13.2万㎡241容积率：1.5地块总建面积：20万㎡省住宅开发：7.5万㎡道办公研发：10万㎡配套商业：1万㎡酒店公寓：1.5万㎡项目建筑面积20万方，但“麻雀虽小五脏俱全”，规划功能较多，难以发挥规模效应，过多的物业规划，也给本案的建筑设计、排布等带来一定的难度。7从交通来看，项目地处宁杭高速溧阳出口及241省道交外部交通界处、溧阳市南大门位臵，地处交通要道，具有得天独厚的

4、区位优势宁杭高速溧阳出口从项目地块方向看宁杭高速溧阳出口8对外交通依托宁杭高速和扬溧高速，可快速直达南京、镇江、外部交通扬州、杭州，虽到苏锡常三地需转道，但总体而言，交通仍较为便捷溧阳处于宁杭高速中间位臵，通镇江过宁杭高速可以在1.5小时左右到南京达南京或杭州；随着宁杭高铁的通车，这一行程的时间可以缩短到20-30分钟。通过扬溧高速，从溧阳可以直达禄口机场镇江、扬州。溧阳通过宁杭高速转道南京机场高速，从溧阳可以在1.5小时左右到达南京禄口国际机场。从溧阳到达苏、锡、常三地则转道，不是很方便。杭州9从区内交通来看，从本案出发通过241省道，5分钟内区域交通即可到达溧阳市区，8分钟到天目湖景区，

5、区内交通也十分方便从本案地块经241省道往市区约5分钟车程至溧阳市区大约需要5分钟车程左右。本案靠241省道旁边有溧阳公交天目国际村站，本案分别有7、107、109三路公交车经过，从5：30-17：30之间均有车经过。从本案出发可以通过241省道和天目路两条主要干道到达天目湖景天目路241省道区，路程大约7-10分钟车程左右。往天目湖景区约7-10分钟车程10从地块四至来看，地块241省道以东为商业居住地块四至及燕山风景区，南、西、北三面均为厂区东北部可以地块北部过悦朋路主清晰看见燕地块南、西、北三个方向要为溧阳箱包厂厂区山景区都是企业厂房;东边越过241省道,目前以住宅及商业等配套设施为主

6、；靠近燕山一带住宅均以别地墅形式出现，其他住宅则为普通多层或者多层洋房块的形式出现，小高层、高层住宅在区域内比较罕见。商业配套基本以社区底商西部河流及厂房的形式出现，天目国际村地块南部主要东部生是工厂区活居住建有特色商业街。商业区11地块目前为净地，地块内部地势平坦无高差，目前地块现状被杂草覆盖1、地块已经被围起，内部地势平坦，没有大型植被，主要以杂草为主。2、地块为净地，地块内没有建筑物，没有拆迁需要，手续完备后随时可以开发。12项目远眺群山，为宁杭溧阳出口至天目湖的必经之路景观资源，具备一定生态景观资源13地块周边配套以小型社区底商为主，商业排布比较凌乱，商业业态周边配套比较单一，一些基

7、本生活需求的商业配套如综合商业、酒店住宿等在区域内均没有出现，对本案商业规划来说是一个机会。地块南、西、北三侧均为厂燕山风景区区，241省道以东为工业园区配套住宅区，因此，地块周边的配套主要集中在东部地块生活区。酒店KTV天目国际村特色商业街南师附属双语幼儿园从图中可以看出，地块周边朵拉家居配套主要以社区商业为主，雨淋汽车多为小型商铺，商业综合体青溪华联超市在区域内呈缺失状态。平安驾校力诺特太阳能总体来看，地