北京昌平沙河地块竞价策略

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昌平区沙河镇南一村二类居住用地竞价策略北京地区管理部SEP,2012 目录第一部分可研回顾第二部分可研竞价策略 规划条件—规划指标地块用地性质容积建筑面积控高建筑绿地率（㎡）（m）密度率A-2二类居住2.81212658035%40%12#地北侧A-4二类居住2.04533030（局35%40%027部60）A-5教育用地0.885601835%40%合计1751552项目配建4万m“限价商品住房”（限价800022元/m）及丌少于7200m的回迁安置房（回购2价2000元/m）；059A-5地块为居住区配套教育用地，规划为18班15#地064九年一贯制学校；103交地条件为“三通一平”；069一级开发单位为昌平区分中心，实施单位为中石油下属单位北京尚德园置业。 土地四至及现状项目东至现状高压线，南至南沙河北路，1北至沙阳璐2北侧高压线塔西至福田居住区规划三路，北至沙阳璐；地块西侧与首钢股份有限公司第一线材厂一路之隔，地块内可感觉到工厂的施工噪音，但将逐步停产；地块北侧与东侧红线外有高压线经过，3东侧高压线塔4首钢线材厂距离地块红线最近点15米。124355地块内部平整6保利罗兰香谷6 重点对标项目分析—保利罗兰香谷项目名称保利罗兰香谷昌平八达岭高速沙河出口西位置300米11栋14-18层通透薄板住项目基物业类别宅础信息建筑形式高层开发商北京保利置业有限公司开盘时间2011-10入住时间2013-10占地面积约70000㎡规划建筑总面积145000㎡产品基容积率2.0本信息绿化率30%总户数约1,244户精装修标准毛坯保利物业管理（北京）物业物业公司有限公司信息物业费2.78元/㎡.月 重点对标项目分析—保利罗兰香谷户数主力户型实销户型建面（平方米）比例（%）（套）该项目主力户型为80－100平米二居室，占比高达78%。一房60㎡958主力客群二房80-100㎡90578以在中关村、上地工作的白领和高教园区教师为主，纯粹刚需。三房90－135㎡20016项目的销售情况总计——1244100%目前处于尾盘销售阶段，主力销售期内月均销售150套左右，剩余50余套130平米三分组统计销售套数销售面积(平米)销售金额(元)销售均价(元/平)居。合计1161102552.941700299185165802012年8月464694.758505313418117二季度以来，客户来访量明显增强，周末2012年7月20018106.9232709114418064客户来访量在50组以上，多数为自驾车。2012年6月2532261538379352316971项目的其他重要特征2012年5月12711357.85192932125169872012年4月14612513.2719913161815914目前项目自驾车交通可达性高，地铁及公2012年3月25922045.6632702554614834共交通距离项目售楼处尚有1000米左右距2012年2月161350.52193574116243离，因此项目在生命科学院站配备班车，2012年1月7588.5996397341637830分钟一趟，10分钟到达地铁站，5年内免2011年12月312723.554499872416522费。周边处于大量拆迁，东侧巩华新城建2011年11月242132.963625604216998设过程中，环境比较杂乱。2011年10月524423.897244185416375 项目定位整体定位：“大中关村首席景观洋房”核心卖点：高性价比：平均赠送9%面积（飘窗+阳台+露台）的瞰景产品。交通：京藏高速、京包高速、地铁昌平线。学校：有机会引入优质中小学。未来：昌平新城建设在未来5年中将带给居住人群生活便利、配套齐全、资产升值的巨大利好。客户定位：来自中关村、上地及高教园区的IT中层、科研等白领及大学老师为主力客群，园区私营业主、服务行业人群为次主力客群，投资客、自由职业者等为偶得客群。 项目定位产品定位：建筑形态建议为10－20层的1梯2户板楼或2梯3－4户板塔，利用赠送面积提升舒适性和性价比，户型配比如下：面积区间套数占比两居8050%9020%三居11520%135-14010%价格定位：根据周边在售可比项目加权打分，本项目现时价格为20625元/平米。考虑未来增长预期，预期高层开盘价19950元/平米，小高层开盘价23100元，销售周期适当延长以迎合区域价值增长，年增幅在10%左右，并且14年3季度后进入准现房销售，整盘销售均价约22000元/㎡。 初步规划方案16#/28F14#/28F11#/27F布局原则15#/28F9#/25F135平米：南区低密度区。1#/20F115平米：南区高层沿景观带10#/27F12#/27F一侧；北区景观资源端户。2#/18F90平米：高层端户，沿街11F80平米：高层中间单元。12#/27F8#/11F3#/18F7#/3F双限房共530户，6#/8F、10F回迁房共112户，位于用地北端。5#/7F楼号/层数4#/5F、7F套型面积产品分布居室配置面积面积比例套数套数比例80高层两室两厅一卫4773640.52%61248.26%90高层三室两厅一卫2376020.17%27021.29%115高层三室两厅两卫2825023.98%25019.72%135多层三室两厅两卫1320011.20%1007.89%135多层顶层三室两厅两卫23762.02%181.42%140多层首层三室两厅两卫24842.11%181.42%117806100%1268100% 初步规划方案视觉通廊 项目开发计划—开发节点计划项目分期一期土地获取2012.10立项核准2012.12建设用地规划许可证2013.1方案设计及批复2013.2扩初设计及批复2013.3前期节点施工图设计2013.9国有土地使用证2013.2建设工程规划许可证2013.5建设工程施工许可证2013.6商品房预售许可证2013.8桩基先行2013.5开工2013.7结构±02013.12地上主体封顶2014.8工程节点外立面、配套水电和外架拆除2014.12市政景观2015.3综合验收2015.52015.6交付入住首次开盘销售2013.8销售面积达到50%2014.7销售节点销售面积达到95%2015.3清盘2015.6 项目销售计划90000分季度销售额（万元）8000070000600005000040000300002000010000013/3Q13/4Q14/1Q14/2Q14/3Q14/4Q15/1Q15/2Q2013年-10.6亿元2014年——19.4亿元2015年——0.61亿元12 效益测算层次序号指标名称运营委员会测算提升版效益1项目整体IRR(%）46.4%49.9%2NPV（万元）41945435893毛利率（%）29.49%30.8%4收入净利率（%）20.33%20.32%5净利润总额（万元）61622621136资金峰值（万元）-98668-98676项目7首次开盘时间2013.82013.8层面8首次入住时间2015.62015.69开盘周期10个月10个月10开发周期（月）32个月32个月12静态投资回收期（月）22个月22个月13静态投资回收期/开发周期68%65%14土地成本/销售收入30%（底价）29%（底价）1股东整体IRR(%）60.68%65.26%股东股东收益总额26529457566层面（含委贷利息收入）3股东投资回报倍数1.621.6513 进一步提升效益措施利用成熟经验，合理加快保障房去化。33440万元货值的保障房由原保守计划的2014年3季度提前到2014年1季度。适当增加可售商业比例。在保持现产品布局不变前提下，A2地块可布置底商约2500平米，总货值增加约2500万元；后期深化研究中争取实现沿沙阳路商业街进一步提升货值。适当增加地上停车比例。地上增加约130个停车位，成本进一步压缩约2000万元。14 静态效益测算—总体情况折合可售单价序号项目总额（万元）各项支出占收入比例（元/平米）1销售收入305,63518,411100.00%销售成本211,50212,74169.20%开发成本194,38711,71063.60%土地取得成本96,4585,81131.56%前期工程费5,1973131.70%建安工程费62,8943,78920.58%2基础设施费14,1558534.63%配套设施费4,2802581.40%开发间接费1,650990.54%资本化利息9,7535873.19%营业税及其附加17,1161,0315.60%营业税17,1161,0315.60%毛利94,1335,67030.80%3毛利率30.80%4销售费用6,7244052.20%5土地增值税4,5912771.50%6所得税20,7041,2476.77%净利润62,1133,74220.32%7收入净利率20.32%8净现值（NPV）435899内部收益率（IRR）49.9% 动态效益测算项目2013年2季度达到负现金流峰值-98676万元，主要由地价款构成。项目2014年3季度累计净现金流由负转正。累计净现金流（万元）150000100000500000-50000-100000-150000 目录第一部分可研回顾第二部分可研竞价策略 近期土地市场形势序规划建容积起始价成交价配建保成交日受让单地块名称溢价率竞价参与单位号筑面积率（万元）（万元）障房期位门头沟区龙公租房2012-北京鹏1418363.5185852785050%北京鹏辉等15家企业泉镇F1地块9650平06-18辉万科、龙湖、华侨城、中冶、中万柳六郎庄回购房2012-2777392.018660026300041%中赫化方兴、中建国际与九龙仓联合地块16400平07-10体、懋源、招商大兴庞各庄公租房2012-河北众31069942.0328584800046%富力、金隅、河北众美镇改造4号地100平07-16美大兴绿隔A1公租房2012-中冶联万科金第联合体、懋源、金地、41382122.5715168022000045%地块4700平07-17合体中冶和第五建筑联合体、中铁建万科京汉联合体、阳光人寿保险、通州商务园公租房2012-北京中住总与亚华联合体、鑫苑地产、51836961.93645009400046%C2地块西区37100平07-17鑫源国投盛通与金地联合体、中鑫源、山西明迈特大兴经开区公租房2012-北京城万科住总联合体、城建、富力、61629732.011736016270039%X83地块16400平09-20建兴华中国铁建、中交集团大兴经开区公租房2012-万科、万科金第联合体、城建、富力、71445632.510410014430039%X86地块10000平09-20金第中国铁建、中交集团、华远大兴生物医达到竞价保利首开联合体、绿地、国投盛2012-保利首开8药基地12、1760332.59955013800039%上限，未通及河北荣盛联合体、万科、富09-26联合体15号地竞保障房力、中国水电2012年至今北京共成交住宅用地16宗地，其中7宗地均进入了竞配保障房面积阶段。 项目竞价策略对应可经营均楼面地价楼面地价竞价成交NPV价（不含车位(元/㎡，（元/㎡，毛利率净利率IRR策略（万元）(万元）及保障房）含保障房）剔除保障房）22190进取1186207145915520.00%12.26%26.84%2172022190稳健1055706359805725.00%16.97%35.93%3169222190起价900005421674730.80%20.32%49.9%43589进取策略：本项目含有绝对快销产品，具备以普通住宅核算土增税条件，建议按现有售价，重点关注动态效益，建议设定竞价上限约11.86亿元（溢价32%），此时项目楼面地价（含保障房，不含学校）7145元/平米，假设保障房盈亏平衡（除地价外其余成本单方5000元/平米）可售商品住宅楼面地价9155元/平米，项目毛利率20%，净利率12.26%，IRR达26.84%。竞争对手分析：据初步排查目前保利首开联合体、富力、万科、金地、盘锦辽河石油房地产开发有限公司（中石油下属单位）有较强意向参与项目竞买，其中石油下属公司已报名。 敏感性分析——毛利率与净利率毛利率对销售均价-楼面地价的敏感性分析成交地价90,00099,000105,570118,620127,620136,620145,620154,620163,620172,620楼面地价54215964635971467688823087729314985610398销售30.80%100%110%117%132%142%152%162%172%182%192%均价1680075%9.77%5.3%2.0%-4.7%-9.4%-14.4%-19.4%-24.4%-29.4%-34.4%1792080%15.00%10.8%7.7%1.5%-2.8%-7.1%-11.7%-16.4%-21.1%-25.8%1904085%19.63%15.6%12.7%6.9%2.9%-1.1%-5.2%-9.4%-13.8%-18.2%2016090%23.76%20.0%17.2%11.8%8.0%4.2%0.4%-3.4%-7.4%-11.5%2128095%27.46%23.9%21.3%16.1%12.5%8.9%5.3%1.7%-1.9%-5.6%22400100%30.80%27.4%24.9%20.0%16.6%13.2%9.8%6.4%2.9%-0.5%23520105%33.83%30.6%28.2%23.5%20.3%17.0%13.8%10.5%7.3%4.0%24640110%36.58%33.5%31.2%26.7%23.6%20.5%17.4%14.3%11.2%8.1%25760115%39.10%36.1%34.0%29.7%26.7%23.7%20.8%17.8%14.8%11.9%26879120%41.42%38.6%36.5%32.4%29.5%26.7%23.8%21.0%18.1%15.3%净利率对销售均价-楼面地价的敏感性分析成交地价90,00099,000105,570118,620127,620136,620145,620154,620163,620172,620楼面地价54215964635971467688823087729314985610398销售20.32%100%110%117%132%142%152%162%172%182%192%均价1680075%4.70%1.34%-1.12%-6.05%-9.60%-13.28%-17.01%-20.74%-24.47%-28.20%1792080%8.58%5.43%3.13%-1.45%-4.66%-7.92%-11.33%-14.81%-18.32%-21.82%1904085%12.02%9.05%6.88%2.57%-0.41%-3.42%-6.45%-9.61%-12.87%-16.17%2016090%15.09%12.28%10.23%6.15%3.34%0.52%-2.32%-5.18%-8.10%-11.15%2128095%17.84%15.17%13.23%9.36%6.69%4.03%1.36%-1.34%-4.05%-6.77%22400100%20.32%17.79%15.93%12.26%9.72%7.18%4.65%2.11%-0.45%-3.02%23520105%18.85%20.15%18.39%14.88%12.46%10.05%7.63%5.21%2.79%0.36%24640110%20.16%18.65%20.62%17.27%14.96%12.65%10.34%8.03%5.72%3.41%25760115%21.35%19.90%18.85%19.46%17.25%15.04%12.83%10.62%8.40%6.19%26879120%22.44%21.06%20.05%21.47%19.35%17.23%15.11%12.99%10.87%8.74% 敏感性分析——IRR与NPVIRR对销售均价-楼面地价的敏感性分析成交地价90,00099,000105,570118,620127,620136,620145,620154,620163,620172,620楼面地价54215964635971467688823087729314985610398销售均49.86%100%110%117%132%142%152%162%172%182%192%价1680075%15.11%9.42%5.92%0.26%-2.81%-5.35%-7.47%-9.27%-10.81%-12.15%1792080%22.20%15.86%11.93%5.48%1.89%-1.14%-3.66%-5.80%-7.63%-9.22%1904085%29.24%22.30%17.96%10.79%6.75%3.30%0.34%-2.16%-4.30%-6.15%2016090%36.20%28.70%23.99%16.14%11.68%7.85%4.54%1.67%-0.82%-2.95%2128095%43.08%35.04%29.98%21.50%16.65%12.46%8.81%5.63%2.85%0.40%22400100%49.86%41.32%35.92%26.84%21.63%17.09%13.13%9.66%6.60%3.91%23520105%53.17%47.52%41.80%32.16%26.59%21.74%17.48%13.73%10.41%7.47%24640110%59.24%50.34%47.63%37.44%31.54%26.37%21.83%17.82%14.26%11.09%25760115%65.33%55.89%49.98%42.67%36.45%30.99%26.18%21.92%18.12%14.73%26879120%71.41%61.45%55.20%47.86%41.33%35.59%30.52%26.01%21.99%18.39%NPV对销售均价-楼面地价的敏感性分析成交地价90,00099,000105,570118,620127,620136,620145,620154,620163,620172,620楼面地价54215964635971467688823087729314985610398销售43,589100%110%117%132%142%152%162%172%182%192%均价1680075%2925-3952-8973-18913-25701-32431-39136-45842-52548-592641792080%110574181-840-10808-17661-24486-31237-37949-44654-513601904085%19190123137293-2678-9555-16408-23258-30038-36762-434672016090%2732320446154265455-1422-8299-15156-22009-28826-355712128095%354562857923559135876711-166-7043-13904-20756-2760022400100%435893671231692217201484379671090-5787-12652-1950423520105%44218448453982529853229761609992222346-4531-1139924640110%50427452464795837986311092423217355104783602-327525760115%566355145447672461193924232365254881861111734485726879120%62843576625388054252473754049833621267441986712990 汇报完毕！