全国代表城市房地产项目市场调研报告

《全国代表城市房地产项目市场调研报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、2011全国代表城市房地产市场中报（合富辉煌集团）2011年上半年全国房地产市场综述：变局之下楼市维稳政策背景：上半年房地产调控持续严厉，“三限”“两提”措施陆续出台2010年至今，中央四次出台调控楼市政策，且调控力度逐次增强。2011年上半年，限购、限价等行政干预措施的出台使得调控力度升级，加上房贷的收紧，“三限”措施构成了上半年严厉的政策背景。另一方面，在通胀的持续走高下，人民银行在上半年6次上调存款准备金率，创历史新高；2次加息（7月6日再次加息），信贷的收紧对房地产市场造成很大的压力。虽然新“国八条”各

2、项措施已基本落地，但由于中央遏制房价过快上涨的决心十分坚定，若房价出现异动，调控政策仍有加码空间。上半年主要房地产调控政策情况限购措施：一线城市及经济发达的二线城市严格，三四线城市差异大新“国八条”出台后，全国先后约有40个城市出台了限购令，主要集中在2-3月，其对市场的影响主要反应在第二季度。各地的限购政策差异较大，其中四大一线城市以及经济发达的二线城市如天津、佛山、南京、武汉等限购政策严格，特别是北京市，需要5年的纳税证明，是所有城市中最严格的，而贵阳、长沙、乌鲁木齐等限购范围较为宽松，还有不少三四线城市则

3、没有限购。主要城市限购措施对比表注：限购影响程度以下文的楼市统计数据区域范围为参考基准成交面积：全国商品住宅总体成交量平稳增加，非限购区域成交面积增长快¾据国家统计局数据，上半年全国商品房销售面积4.44亿平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。¾我司监测的19个城市上半年商品住宅成交面积5968万平方米，同比略减少2.6%，显示非限购区域是成交面积增长的主要来源。¾其中中西部城市成交量大，但今年受限购影响同比有所萎缩，成交量高速增长势头有所减慢。¾一线城市以及东部沿海城市成交量同比普遍有

4、所增加，一是去年受4.17政策影响成交低迷，今年市场表现好于去年同期；二是部分城市不限购。受限购影响，2季度二三线限购城市成交量同比大幅下降由于限购的影响更多在反映在2季度，从2季度的成交情况更能看出调控对市场的影响程度。¾一线城市的沪穗深（去年受4.17影响成交低迷）、不限购的东莞、中山以及供应增加的济南2季度成交面积同比增长。¾北京的限购最严格（5年纳税证明），开发商推盘不积极，市场成交低迷。¾大部分二三线城市2季度成交量受限购政策影响，同比萎缩明显，显示二三线城市今年限购影响远大于去年4.17的信贷收紧。

5、商品住宅成交均价同比普遍有较大增长¾上半年全国住宅累计销售均价5536元/平方米，同比上涨9.0%。¾选取的19个城市中，中西部城市商品住宅成交均价同比涨幅大，普遍在10%以上。¾广州、深圳房价平稳甚至下降主要是外围中低价楼盘、限价楼盘成交占比大增。总体来看，上半年房价仍维持上涨的趋势。不限购或限购宽松二、三线城市楼价涨幅靠前目前楼价涨幅靠前的多为二、三线城市，下表所列城市相当部分为限购相对宽松或不限购地区，5月新建商品住宅价格同比涨幅在5.5%以上，其中大部分涨幅超过7%。全国部分楼价涨幅靠前的城市数据来源：

6、国家统计局部分城市上半年商业、办公物业受追捧在住宅限购下，商业办公物业受追捧，这一趋势在一线城市更突出。一线城市上半年办公物业成交量和价格增长明显，一手商铺的成交价格亦普遍大幅增长。2011年上半年一线城市商业/办公物业成交情况表上半年各地土地市场较为低迷在住宅调控严厉、市场前景未明朗的背景下，上半年各地政府推出商住用地的数量普遍较少，而开发商拿地热情普遍下降、土地溢价率低、底价成交现象大幅增加，去年下半年地王频现的现象不在。另外，下半年是历来土地供应和成交最集中的时期，预计各地普遍将迎来土地供应高峰。2011

7、年上半年开发商销售业绩同比大幅增长2011年上半年，万科等11家品牌房企合计销售面积2669万㎡，同比增加48%；含远洋、合景等13家品牌房企合计销售金额2930亿元，同比增加64%。销售业绩的增长一方面由于去年二季度受4.17新政影响，销售回落明显，而今年年初以及5、6月份的销售较好；另一方面，业绩的增长也来源于房企不断全国扩张以及商办物业成交的增长。全国布局的大型房企上半年销售金额目标完成情况好据我司监测，上半年15家品牌房企销售2011年上半年品牌房企销售情况金额合计3317亿元，占其全年销售金额目标的4

8、9%，整体完成情况较好。不同房企销售目标完成情况两极分化。其中完成较好的是保利、中海、恒大等大型全国性布局企业，此类房企受今年房地产宏观调控影响较小。部分房企目标完成情况较低，预示下半年的推货量将有明显的增加。数据来源：房企公告房企拿地量、价均处于阶段性回落状态，显示房企拿地谨慎2011年前5月，所监测的十大品牌发展商新增土地储备用地面积1233万㎡，较去年同期减少21%。地价方面，今