青岛东方美景项目营销策划方案

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1、East－BeautifulScenery东方美景—营销策划方案LIST•PART1市场分析•PART2项目及SWOT分析•PART3项目定位目录•PART4销售策略及执行（list）•PART5推广策略及执行•PART6卖场及宗地包装•PART7其他建议•PART8视觉识别系统（VIS）PART1市场分析PART1市场分析—青岛市场分析一、青岛宏观市场分析：■2006年青岛市房地产开发量加大，商品房竣工面积增加，而相反销售面积下降了14%，使得房地产市场竞争空前激烈。■房地产开发投资受地域的影响比较明显，崂山、城阳等地成为青岛房地产开发投资的热土。■

2、国家系列宏观政策的实施使得青岛房地产市场产品同质化严重，势必加剧市场竞争。（青岛关于加大建设中低档商品房比例及住房结构调整方面的政策）PART1市场分析—崂山区市场分析二、崂山区房地产市场分析1、崂山区是中高档消费者置业的首选区域。2、2001年以来，崂山区房价一直连连攀升，自06年起，崂山区房价开始处于平稳态势。3、新政的出台使很多购房者持币观望，崂山区商品房销售量有所下滑；4、2007年，新的崂山区住宅开发格局正渐渐形成。以商务中心为主，中高档住宅为辅。片区内，城市配套建设正逐渐成熟，商贸气氛越来越浓郁，从长远的发展角度来看，崂山区将成为青岛市城市

3、发展的最重要跳板。PART1市场分析—崂山区市场分析崂山区现根据路段特性大致分为麦岛片区、海尔路商务区、石老人至沙子口段、辽阳东路片区四部分。本案1、麦岛片区作为青岛市高等学府的集中地，麦岛片区已逐渐成为人文特色区。2006年下半年三大麦岛拆迁改造，使得该区域成为市场的关注焦点。代表项目案名鲁能领秀城亚麦山城（一期）丽都国际三期领事华府项目地址崂山区麦岛香港东路137号香港东路与海安路交青大三路汇处开发商鲁能仲盛置业亚麦房地产亚星置业青岛国际商务中心规划用途住宅住宅住宅住宅建筑面积126万平米8万平米3万平米6.6万平米40%45%绿化率40％56%建

4、筑形态独栋、联排、花园洋房、情景多层、小高层、高层多层、小高层8栋多层、小高层洋房、小高层、高层。户型面积一期组团138~400㎡108~300m2120~270m2140~260m2主力户型面200m2（一期）147m2170m2170m2积单价未定13000~21000元/m2（含精装）7700~12000元/m2（毛10000~18000元/m212800–29000元/m2坯）（毛坯）（含精装）均价预计12000元/m29500元/m215500元/m2（含精装）17000元/m2（一期）（毛坯）12500元/m2（毛坯）（含精装）装修标准毛坯

5、毛坯3000元/m22000元/m2销售状态内部认购50%55%70%PART1市场分析—崂山区市场分析2、海尔路商务区•海尔路CBD初步形成：崂山区按照“差异竞争、错位发展”的策略，大力发展以企业总部、科技研发、商务商贸和金融信息为主导的楼宇经济，集中引进了总投资40多亿元、20多个大企业集团总部。•澳柯玛集团总部大厦•利群集团总部•莱钢大厦、国旅大厦等…•其它商业项目有：数码科技中心、石油大厦、裕龙大厦、盛和大厦等。代表项目案名檀香湾崂山国际花园丽海花园（三期）项目地址麒麟大酒店北侧银川东路7号同安路李山东路交汇处开发商青岛俊新置业有限公司大荣置业

6、东亿置业规划用途酒店式公寓、写字楼住宅住宅总占地面积19240m220000多m2总建筑面积55603m280000m2约40000㎡绿化率30％30%30%建筑形态2栋高层高层3栋高层户型面积68-220m271-255m280~140㎡主力户型面95㎡、144㎡174㎡、182㎡110~120㎡积单价7283~17200元/m27300－11000元/㎡6000~9000元/㎡均价10000元/m2（含精装）8600元/㎡（毛坯）7300元/㎡装修标准900、1500、2500元/㎡（平1000、1500元/㎡毛坯层）3000、5000元/㎡(复式

7、）销售状态60%左右35%左右90%左右3、石老人至沙子口段背山面海，得天独厚的自然景观，使得该区域一度成为豪宅别墅的集聚地，今年开始才有小高层项目，多是离海岸线稍远的位置，只为充分挖掘利用景观资源。代表项目案名恒基·新天地颐和星苑山水名园二期项目地址香港东路北侧香港东路四姜一湾香港东路397号开发商恒基置业青岛中宇置业青岛源泰置业规划用途住宅住宅住宅建筑面积4.66万平米80万平米约145000平米绿化率65%40%51%建筑形态独栋别墅、双拼别墅、洋房、联排别墅、多层、小高层、洋房、多层、小高层多层、高层、小高层高层户型面积156~700m290~

8、500m2110~300m2主力户型面积200~350m2120—130m2160m2单价未定