青岛凤凰城项目营销策划方案含平面

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1、呈送：青岛凤城臵业有限公司有一个美丽的传说……凤凰的传说四灵之一。「领衔」作用的鸟中之王。禽鸟中最美的特征部分。非梧桐不栖，非竹实不食，非清泉不饮。生命/活力/谦和/包容/高洁/吉祥等一切美好的象征。薛家岛，演绎凤凰飞腾的传说相传古时有一只金凤凰，奉玉帝旨赴天朝参加百盛会，飞抵碧波万顷、渔歌荡漾的胶州湾时，心旷神怡，乐不思归，振翅卧入波涌柔怀之中，遂成为今日之薛家岛。有一只展翅欲飞的凤凰……——凤凰城概况介绍一、区域环境介绍薛家岛三面环海、一面接陆。南濒黄海，西与青岛经济技术开发区行政商务中心相邻，西

2、北接青岛保税区和前湾港。辖区总面积42平方公里，海岸线长54公里，辖36个社区3.5万人长珠江江嘉路南陵滨岛天安子码头路目路向塘山方海路江道岛遂湾大路道银沙滩金沙滩南靠滨海大道，西临南岛路、东到天目山路。目前南岛路正在施工，北侧珠江路也未正式开通，出入口和交通要道以南侧的滨海大道为主。二、凤凰城规划概况总用地17.625公顷建设用地面积15.16公顷地上规划建筑面积260000平米住宅建筑面积232250平米公建建筑面积27750平米地下车库建筑面积37600平米商业步行街10722平米建筑密度≦18

3、.3%毛容积率1.47绿地率≧47.7%户数2399户规划方案单体立面开发区甚至青岛首个新古典主义建筑（“凤凰的美丽五彩羽”）——典雅端庄；古典装饰图案；新材料与工艺。公共服务设施配套建设一期施工进度9班托幼、居民健身设施、酒店式公寓、商业裙房、居委会物业管理、变电站、换一期15个楼座计划07年8月底开工，热站、燃气调压站、地下停车场预计12月底基础完工，办理预售证；08年12月主体完工，09年7月竣工。户型规划商业形态两层底商，计划与南岛路步行街同期开发。户型面积户型分类套数比例（㎡）49

4、-5318<1%90㎡下16505263-69354约10.2%㎡85-901594约61.2%90㎡上112-118280约14.1%62970.8㎡132-147224约13.6%说明：90㎡以下户型占72.38%（不含阁楼）精装修交房（建议标准附后）售楼中心暂选址于小区中心会所处幼儿园9班托幼古堡里的童话世界三、新古典主义“五彩羽”的市场机遇与风险一）市场机遇1、填补市场空白，较易引发关注。①市场楼盘建筑风格以现代简约为主，平铺直叙，无真正风情可言。②作为开发区首席风情建筑群，完美包装起区

5、域乃至市场的倡引作用。2、充分彰显开发区的城市特征。①50%土著50%外来人口，开发区的“移民城市”特征，兼具“开放与融合”的城市态度。②2008奥运会，500强企业入住，国际化趋势日益明显，多元文化共促开发区良好快速发展。3、珍惜自然恩赐，建筑融合“海元素”。4、更易新生活方式的塑造与树立。二）市场风险1、是市场空白，即有“市场接受度”问题。关于风情建筑的认知与忠诚度，需要花费一定时间进行灌输与引导。2、若后期支撑不足（产品实现，包装实现等），则会不伦不类。主客观相比，市场机遇>市场风险。在一片百鸟

6、共存的森林……——青岛市、开发区宏观、微观市场环境分析一）青岛房地产市场宏观分析350060.00%300050.00%250040.00%GDP200030.00%固定资产投资150020.00%固定投资比重100050010.00%00.00%200200200200200200123456GDP136915841869227026963002固定资产投资384478739102514571486固定投资比重28.030.239.545.154.049.5城市经济高速增长，固定资产投资拉动GDP增

7、长，经济过热，房地产行业风险逐步显现数据来源：青岛市年鉴年代人均可支配收入（元）人均消费支出（元）2004110899002200512920988320061532811945恩格尔系数50%45%42%40%40%39%38%37%36%35%30%指数25%20%15%10%200120022003200420052006人均收、支增长明显，但同比较低，消费能力受限住宅开发销售情况万平米亿元3000350313.32500300施工面积266.72502000竣工面积2001500销售面积153

8、.11501000销售额106.510050050002003200420052006数据来源：青岛市年鉴房地产投资额、销售额均加速增长，但存量面积过大，商品房销售速度放缓据市统计局统计公告，2002——2005年青岛市房产价格较上年涨幅分别为7.6%、14.6%、15.2%、10.9%。06年继续上涨，涨幅5.5%，为近5年来最低，主要原因是受国家宏观调控的影响；受国家宏观调控影响，十一五期间青岛市住宅发展规划作出重大调整——房地产业完成投资额15