山东威海孔雀城综合商业项目营销回顾及营销推广方案

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1、威海孔雀城营销回顾及12年末与13年营销推广方案一、全面分析篇三、任务目标篇1.1外部分析3.1任务目标3.2任务分解1.1.1市场分析1.1.2案例分析四、营销策略篇1.2项目回顾4.1策略总括1.2.1定位分析4.2成果要素1.2.2销售分析4.3产品策略1.2.3回顾结论4.4价格策略4.5渠道策略二、项目定位篇4.6促销策略2.1目标区域锁定五、营销执行篇2.2目标客户定位2.3项目定位5.1年度营销节奏5.2阶段营销安排2.2项目核心价值5.3年度费用安排2.3项目推广形象一、全面分析篇—1.1外部分析*1.1.1市场分析1、中国海岸线总长度3.2万公里,其中大陆

2、海岸线1.8万公里。18000公里的海岸线中，适宜居住的海岸线更是只有1800公里，按照13亿人口的比例计算我国的人均海岸线仅有1.3厘米！2、南方滨海地产受政策影响起步早，以旅游度假为主；3、北方沿海城市更适合移居度假，由于政策及开发较晚，区域价值、品牌知名度相对较低，客群档次及消费能力比较弱，因此南海新区具有很大的发展空间。一、全面分析篇—1.1外部分析*1.1.1市场分析山东半岛滨海地产在全国蓬莱：龙口：有影响力的不多；半岛蓝湾烟台：碧海尚城海郡一号葡醍海湾威海：华夏城荣成：青烟威市区与县区滨海地保利凯旋洲际产客群不同，区域配套和华润湾九里价值有待提升，产品单一，南海

3、新区：石岛：凤凰湖江南城销售模式单一混乱；推广海阳：清岛湾面铺的应该更广，创造更盛世双帆乳山：曦岛假日香港平远国际多的销售机会成为目前及青岛：中央海岸长城文化苑世茂诺沙湾宝龙城碧海苑未来海滨地产的推广趋势。保利海上罗兰项目体量以中小体量开发为主，生活配套目前不够完善产品形态以欧式建筑为主，小户型、低总价的户型为去化主流销售形式现房为主，期房销售易出现市场抗性，采用分销代理模式，代理佣金约16%-20%销售均价一线海景均价9000元左右,二线海景均价5000元左右，总价30万左右去化最快外地购房者为市场主力消费群体，以东北、山东、河南、江浙区域为主，客群相对客群情况较低端购买

4、习惯购买客群主要考虑稀缺的海洋资源，以度假、养老、投资为主传播渠道以网络、派单、口碑传播为主，业主带动新客户是现在的主要成交途径，传播渠道外地市场推广主要以房展会、推介会为主一、全面分析篇—1.1外部分析*1.1.1市场分析2012年威海区域旅游地产销售情况汇总销售1-9月成1-9月成市场楼盘案名渠道点数区域均价交套数交总额高层精装荣成洲际自销10%全包江苏、上海370010.1亿5800威海高层精装石岛凤凰湖分销+自销12%+400东北、山东19008.3亿5500高层为主东北、淄博碧海云居分销+自销14%+3005200298套1.3亿莱西、聊城装修东北、北京5800宝

5、安江南城分销12%+200328套1.6亿福建、丽水高层装修南海14%+300东北、北京12600光耀候鸟度假地分销+大客户12套0.3亿每套奖5万深圳、韩国别墅毛坯东北、淄博6000倪氏清岛湾分销14%+200229套1.1亿浙江、青岛高层毛坯9000海阳盛世双帆分销13%+200青岛、江浙253套1.3亿高层精装烟台4700龙口碧海尚城分销12%+300东北726套2.3亿高层毛坯一、全面分析篇—1.1外部分析*1.1.1市场分析南海新区烟台:海阳、龙口、蓬莱威海孔雀城VS威海:乳山、石岛、荣成区位：南海发展晚最不成熟潜力大VS较为成熟，拥有知名度品牌：北京品牌项VS地

6、方企业多，大品牌不多定位：高品质市场VS区域以低端客群市场为主配套：完善品质示范区VS售楼处体验区基本都很差区域市场产品：别墅高总价VS低总价低端产品为市场主流，高层和公寓为主对比价格：别墅均价7000左右，占优势，但总价太高，不适合目前区域客群需求短期度假使用VS高层均价5800左右，别墅较少均价在9000左右渠道：自销+代理VS以高佣金分销为主点数：5%VS别墅12%高层16%组团：500元看房VS大巴为主北京200、上海300看房费主题：突出养生VS养生养老为主，诉求生态健康+区域价值+滨海度假生活客群：北京市场VS江浙+山东+东北一、市场分析篇—威海洲际案例分析威海

7、洲际休闲旅游度假区—旅游地产，模式为自销，2012年自销10亿元位置：项目位于威海荣成市港西滨海新城，距威海市中心23公里。优势：6年市场营销推广积累，销售渠道、团队建设、产品定位已非常成熟，老业主近1万户。一、市场分析篇—威海洲际案例分析销售：自建团队营销，全国自销团队300于人，给予自销团队10%佣金包干销售推广：全国重点区域以软文硬广进行造势，以短信、派单、房展会进行精准推广；客群：南京、无锡、上海、杭州、北京为主要客户来源地，在以上地区均有自销店。一、市场分析篇—威海洲际案例分析产品：精装酒店公寓37平方左