华泰证券站在风口的长租公寓

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1、证券研究报告行业研究/深度研究2016年12月05日行业评级：站在风口的长租公寓房地产增持（维持）房地产新时代系列之公寓行业篇（二）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001中国租赁市场过万亿，从“房奴”到“租客”的转变研究员010-56793955中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这xiehaoyu@htsc.com些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。高房价梯度郝亚雯010-56793951差几乎剥夺大部分一二线城市年轻人成为“房奴”的资格，未来大家将努联系人haoyawen@htsc.com力做好一个租客。从供给方来说，目前

2、住宅存量达2.5亿套，其中有7900万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。从需求方来说，如今租房者八成是85后，超45%为90后，普通的租赁房相关研究屋再不可能满足这两种人群，在消费升级的背景下，公寓行业必定会受益。1《房地产:四个玩家，一盘大棋》2016.11同时资本的进入和政策的推动，都给公寓行业带来巨大的想象力。2《房地产:华泰证券：用3年的视角看最后这1.2个月》2016.11租赁市场发展滞后，品牌公寓市占不到2%3《房地产:让投资再飞一会》2016.11目前我国的租赁市场并不健全，住房租赁市场仍以个体房东为主体，机构参与者缺少，导致专业租赁经

3、营业务发展相对滞后。同时房企重售轻租，个人房东卖房套利，经纪公司淡化或放弃租赁业务是市场普遍现象。但租行业走势图赁市场是一个持久的刚需市场，因此开发商和传统物业都向“存量资产管理和服务增值”转型。如今公寓市场参与的主流玩家主要有四类，分别是8%专业的住房租赁机构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%，但中-2%国目前品牌公寓的规模市占不到2%，未来发展空间非常大。-12%长租公寓行业货币化低，包租+装修的重资产模式规模不经济青年长租公寓结合了青年和长租两大特性，是目前广大青年租赁需求的产物，和海外-22%成熟长

4、租公寓市场最大的不同，中国低租金回报率、短租期、低续约率以及高资金成151216021604160616081610本，使得整个长租公寓行业货币化率不高。如今国内长租公寓都是走包租+装修+租房地产沪深300后增值服务的商业模式，此重资产运营模式很难发挥规模经济，最大掣肘在于租期太资料来源：Wind短，目前分散式公寓租期3-5年，集中式10年左右，像日本和美国租期都在20年以上，因此没有足够的时间去分摊装修和运营成本；其次在于低续约率，因为前期拿房和装修投入成本太大，公寓因不持有被收回风险大，导致很难形成规模经济。所以现在的公寓企业以自如为代表都开始将装修转移给房东来承担，走轻资产

5、包租模式。短租公寓是一种新的理财方式，从“纯平台”到“重运营”2012年国内住宿短租市场规模为1.4亿元，但是到2014年，仅仅两年国内短租市场已接近40亿元，且2015年市场规模达到了100亿元，增幅达到163%。短租已经不仅仅是一种住宿方式，也是一种新的生活理念与理财方式。虽然在共享经济下诞生的短租公寓存在不少争议和弊端，但“以租养租”、“以租养老”、“以租养贷”、“以租养游”等理念和形式却也流行起来。目前的短租公寓上规模的都为平台商，但如果仅用新的手段去撮合交易，不从源头上提高房屋质量，没有相匹配的系列服务，并不能从根本上解决年轻租客的需求，即高品质租房体验。海外市场现千亿

6、市值公寓企业，中国公寓企业开始回归商业本质纵观海外长租市场，轻资产托管路线（不包租）和持有重资产路线都能形成规模经济，但重资产持有运营模式成功的前提是有效的退出机制，美国最大出租公寓运营商EQR的成功就和美国REITs的盛行离不开。至于短租市场，到底是HomeAway模式的途家还是Airbnb模式的小猪短租更适合中国市场？其实这两种商业模式本质是差异化竞争，都是在补充短租市场不同需求的人群，因为性价比和安全感本就是一个博弈。目前国内A股市场涉及公寓概念的上市公司仅为世联行和昆百大A两家，世联行定增20亿进军长租公寓市场，昆百大A可能收购我爱我家旗下的品牌公寓相寓。风险提升：政策推

7、进不达预期。谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准1行业研究/深度研究

8、2016年12月05日正文目录为什么此刻关注租赁市场？..............................................................................................4高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求......................................................4870