服务式公寓与长租公寓.docx

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1、服务式公寓与长租公寓1.服务式公寓概述服务式公寓作为业主和租客的桥梁，为长、中、短期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。(1)服务式公寓的主要类型及特征目前，我国市场的服务式公寓主要有以下几种类型:第一，高端国际品牌物业，以四季、雅诗阁、辉盛阁为代表的国际服务式公寓管理商，其产品面积一般在80至200平方米，集中在一线城市和部分经济发达地区的二线城市。第二，本土区域性品牌，如未来域、魔方、白领易居等，其产品面积一般在20至60平方米

2、，在区域内有一定的知名度。第三，私营非品牌单店，以成熟小区内私人经营的多套物业为代表。与酒店服务相同，公寓采取租赁的方式取得房屋的短期使用权，但服务式公寓也有着不同于酒店行业的特征，主要表现为:①租赁期限不同:酒店业通常采取短租模式，而服务式公寓的租赁期一般不低于1个月，所以酒店的客群通常为商旅客，而服务式公寓的客群为城市外来工作人群及中长期商旅客，由于客户更新速度较慢，所以服务式公寓一般空房率远远低于酒店，营销成本也远远小于酒店。②产品功能不同:酒店更多的提供人员服务，而服务式公寓更多的提供设施服务，服务式公寓需配备酒店所不具有的厨

3、房设施、洗衣设施和更多的储物空间以满足租客长期居住的需求。③房屋类型不同:酒店选址一般要求在闹市区或风景区，具有独立的门面，房屋门前要求有较高的人流通过数量及易见性，而服务式公寓要求独立可划分空间即可。所以服务式公寓经常作为配套商业设施在住宅、商业楼宇内出现。店铺拓展速度也远远大于酒店，房屋租赁成本也小于酒店。④行业监管不同，按照国家规定酒店需领取特种行业许可，而公寓租赁等新业态，在准入许可和经营许可制度方面，尚无明确的规定。(2)公寓租赁的竞争性分析目前在高端租赁市场上，与公寓租赁进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。A

4、.公寓租赁具有服务优势对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅，租赁式公寓不仅在硬件配套设施上毫不逊色，在服务上往往还更胜一筹。它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设施，如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等，租赁式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设置了金钥匙(注：委托服务，Concierge)和客房送餐服务。B.与高档酒店相比公寓租赁有价格优势相对于酒店而言，服务式公寓不需要大量的员工进行一对一的全面服务，因而在价格上也具有一定的优势，这样

5、，顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。而且不少服务式公寓的设备更加家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有一定的价格竞争优势。由以上分析可以看出，服务式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有一定的“居家”生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。另一方面，由于行业缺乏统一规范，目前没有专门的政府部门对公寓租赁进行鉴定和监督，造成服务式公寓的名目繁多、规格不一，我国各大城市的公寓租赁也均没有统一、专业的管理，从而导致市场混乱。

6、1.分享经济前景基于分享经济平台的不动产托管服务主要是指通过专业化、标准化、人性化运营管理，为产权所有人及物业使用者提供资产托管服务及其他增值服务，从而提升资产价值，促进资产的保值增值。不动产托管服务属于典型的分享经济模式，“分享经济”从狭义来讲，是指以获得一定报酬为主要目的，基于陌生人且存在物品使用权暂时转移的一种商业模式。这其中主要存在三大主体：商品或服务的需求方、供给方和分享经济平台。分享经济平台作为移动互联网的产物，通过移动LBS（注：基于位置的服务，即LocationBasedService）应用、动态算法与定价、双方互评体

7、系等一系列机制的建立，使得供给与需求方通过分享经济平台进行交易。分享经济的本质是通过整合线下的闲散物品或服务者，让他们以较低的价格提供产品或服务。对于供给方来说，通过在特定时间内让渡物品的使用权或提供服务，来获得一定的金钱回报；对需求方而言，不直接拥有物品的所有权，而是通过租、借等共享的方式使用物品。与传统的酒店业、汽车租赁业不同，分享经济平台公司并不直接拥有固定资产，而是通过撮合交易，获得佣金。正如李开复所说“（Uber、阿里巴巴和Airbnb三家）世界最大的出租车提供者没有车，最大的零售者没有库存，最大的住宿提供者没有房产“。这些

8、平台型的互联网企业利用移动设备、评价系统、支付、LBS等技术手段有效的将需求方和供给方进行最优匹配，达到双方收益的最大化。分享经济将成为社会服务行业内最重要的一股力量。在住宿、交通，教育服务以及生活服务及旅游领域，优秀的