服务式长租公寓运营模式探析

《服务式长租公寓运营模式探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、服务式长租公寓运营模式探析近两年来，屮国房地产业的发展正在经历着深刻变化。一方面，主耍体现在增量市场发展的各个指标，如全国房地产开发投资金额、新开工面积、土地出让面积等增长指标都相继走低甚至是负值，国内房地产市场增量市场发展已明显呈现疲态，市场机会大不如前；另一方面，我国的存量房市场规模越来越大，不管是二手房置换还是房屋租赁市场，其中的巨大发展潜力已经吸引了各路资金。其中，作为房屋租赁市场的喑B分，服务式长租公寓市场近年来正处在爆发期。本文主要从服务式长租公寓的运营特点及面临的主要问题等方面进行探讨。一、服务式长租公寓特点及英发展前景(-)什么是服务式长租公寓服务式长租公寓是指

2、公寓运营企业将在存量房市场收集来的房源进行改造和装修升级，并通过提供诸如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务，吸引某一细分市场人群(如公司外派高管、涉外人群、创业青年、刚毕业大学生等)入住(租期一般在几个月或者一年以上)的出租型公寓。服务式长租公寓运营企业一方面通过对房源的装修改造、硕件提升等满足入住客户的居住需求，另一方面则借助互联网工具(如手机APP、微信、网站等)构建社区交流和社区()2()平台，并利用金融手段创新相关消费金融、租赁金融等产品，提升客户居住满意度和黏性，最终实现运营公寓的资产增值和可持续经营。总的来说，服务式长租公寓就是为客户提供长租的居住空间

3、和居住服务，并以品牌化、连锁化、标准化的模式运营，相比传统的模式而言，客户能够获得更好的租房体验。（-）服务式长租公寓的主要特点与简单赚取租金差价的传统“二房东”（C2C）模式相比，服务式长租公寓（B2C）主要有以下特点。1•公寓的精细化管理服务式长租公寓运营一般需要先対某类潜在客户的需求特点进行分析，然后针对确定房源、收房签约、设计装修、家电配置、岀租签约、租后服务等价值链的各个环节进行团队协作、分步实施，在努力控制成本的基础上，又能保证价值链上的每一环都做到满意的客户居住体验。2•公寓运营的品牌化与传统公寓出租的“二房东”模式一般仅限丁在某个城市的一定区域经营不同，服务式长

4、租公寓运营需要创立口己的公寓品牌，并进行跨区域连锁经营，提高公寓品牌知名度，从而不断提高在长租公寓市场的占有率。3.强调租后服务服务式长租公寓的租后服务不仅能够及时满足客户在保洁、维修、管家以及投诉等方面的需求，而且还能够提供与某一类居住客户需求相适应的经验交流、主题论坛、娱乐休闲等一系列增值服务。3.容易获得外部资本的青睐面対我国住房租赁市场的巨大需求潜力，加之服务式长租公寓在客户细分、品牌化管理、规模经济、智能家居应用、构建互联网平台和社区020等方面的明显优势，公寓运营企业将更容易获得外部资本的注入，并迅速做大做强。此外，服务式长租公寓与传统“二房东”模式的不同点，还体现

5、在对上下游产业的整合、客户细分、互联网工具的应用以及盈利点等方面，具体如表1所示。（三）服务式长租公寓发展前景当前，随着屮国经济的快速增长，我们正在进入一个崭新的消费社会。中国社科院2014年发布的《社会蓝皮书》指出，2015年以后，我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。加之现在的年青一代（主要是指85后、90后）对良好居住体验以及时尚消费生活的追求，总体来看，服务式长租公寓市场具冇巨大的市场需求和发展潜力。从房源供应介度来看，国内房地产开发行业经过十来年的飞速发展，已经造就了巨大的存量房市场。市场中的空置（待租）物业主要来口

6、拥有多套房的个人业主和各类企事业单位，他们对高效地出租手中的物业具有强烈需求。另外，目前我国的住房租赁市场发展成熟度跟国外比还存在较大差距，从房源端（房东）、房屋中介到租客端都存在着诸多痛点，而服务式长租公寓在克服传统租房模式的诸多弊端方面具有明显优势。二、服务式长租公寓主要运营模式分析（一）集中式运营模式集中式运营模式指的是公寓运营企业在市场上事先租下整栋目标楼宇，然后对房间进行统一设计、改造、装修，并配备统一的租后服务。集屮式公寓一般分布在租金水平不高、交通出行便利的近郊位置，如图1所ZjlO依据集中式公寓运营的特点，未来将更适合在某一特定细分市场寻找机会。比如，目前行业里

7、面出现的蓝领公寓、女性公寓、创业者公寓等。另外，集中式公寓在提供标准化的优质服务、实现社交功能和差异化竞争等方面具备很大优势。（二）分散式运营模式与集中式运营模式不同，分散式公寓运营就是指将分散在各小区内的众多空置房屋通过业主或中介公司承租过來，并对这些房屋按照一定的标准进行统一装修，然后再対外出租，并提供相应的租后服务内容。分散式运营模式虽然其房源在空间分布上是比较分散的，但在所提供的公寓产品标准上面（装修风格、家具家电配备等）以及租后服务内容等方面都在一个统一的运营系统环境下实现。从房源