杭州华立永通·逸城洋房项目研究报告终稿(华坤道威)2007-183页

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1、Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup华坤道威整合营销机构一样的全程不一样的整合~1~www.cg35.cn最有价值房产策划2000案Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup华坤道威整合营销机构华立永通·逸城项目研究报告杭州华坤市场研究有限公司二00七年一月~2~www.cg35.cn最有价值房产策划2000案11项目土地属性分析项目土地属性分析22竞争板块楼盘分析竞争板块楼盘分析33项目一二期整体情况分析项目一二期整体情况分析44后期目标人

2、群需求分析后期目标人群需求分析55银湖排屋市场补充调研银湖排屋市场补充调研市场研究总结市场研究总结~3~www.cg35.cn最有价值房产策划2000案第一部分第一部分项目土地属性分析项目土地属性分析ò项目基本信息ò土地及项目属性~4~www.cg35.cn最有价值房产策划2000案1项目基本信息•物业类别：花园洋房•建筑类别：花园美墅，花园洋房，江景高层、小高层•装修状况：毛坯•物业地址：富阳区杭富沿江公路（江滨东大道）•售楼地址：杭州黄龙路5号恒励大厦1楼/富阳江滨西大道2号•售楼电话：87635668、6

3、3460555、63122858•开发商：华立地产集团有限公司•容积率：1.2•绿化率：45％•得房率：90％•楼层状况：5-11层•占地面积：38万㎡•建筑面积：30万㎡•开发周期：约5年（共四期）•总户数：约2000户•物业管理费：0.8-1.2元/㎡•车位：1：0.7~5~www.cg35.cn最有价值房产策划2000案1项目基本信息•美墅与高层间距：23米•开盘时间：2005年7月9日（一期），2006年5月19日（二期）•基本户型：五室三厅三卫221.52m2；四室二厅二卫149.16m2/141.7

4、3m2；四室三厅二卫218.5m2；三室二厅二卫126.92m2/129.73m2/133.98m2；二室二厅二卫92.35m2。•建筑设计单位:DDB项秉仁建筑设计咨询（上海）有限公司、兆宇国际建筑设计机构、浙江省建筑设计研究院;•景观设计：上海泛亚景观规划设计有限公司、加拿大GA城市规划与景观设计公司•整合推广：香港中原集团成员/浙江中原物业顾问有限公司•物管顾问：戴德梁行~6~www.cg35.cn最有价值房产策划2000案1项目周边配套V局部交通ò生活商业配套ò教育配套ò地块周边主要交通干道杭富沿江公路

5、绕城高速公路杭千高速320国道宗地位于杭富江滨大道(沿江公路)南侧，距杭州西湖景区20公里，距富阳市区8公里，其到杭州西湖、滨江均只有半小时车程。~7~www.cg35.cn最有价值房产策划2000案1项目周边配套ò局部交通V生活商业配套ò教育配套ò医院国际老年公寓在逸城附近，其内医疗设施基本满足要求。ò商业白鹤乡村俱乐部ò风景湿地景观富春江内江黄公望国家森林公园富春山居国际高尔夫球场~8~www.cg35.cn最有价值房产策划2000案1项目周边配套ò局部交通ò生活商业配套V教育配套•目前项目西侧有占地134

6、亩，规划有45个初中教学班的全日制东洲初级中学•项目周边还有黄公望小学。•在逸城的公建配套集中区域中有市政规划的小学教育配套，另外社区特色幼儿园也将会投入使用。~9~www.cg35.cn最有价值房产策划2000案1项目土地属性分析V项目土地属性ò客户需求与土地属性匹配城历史角色农村41、项目环境景观良市城市发展趋势目前片区正在开发中，还未形成居住氛围3好，绿化生态系统优角色产业构成目前产业一般3异；空气质量良好。文脉属性项目周边有黄公望小学及东洲中学32、目前项目所在区域道教育配套项目周边有黄公望小学及东洲中

7、学，另外公建市政配套规划有小学3路交通状况对于私家车配及幼儿园出行较为方便，而普通套目前较缺乏，周边只有一个白鹤乡村俱乐部。在项目规划公建配套设商业生活配套4消费者因无公共交通，中有商业、社区中心、健身中心。施出行不便。娱乐休闲配套比较缺乏，周边只有一个高尔夫球场43、项目周边目前生活配医疗配套位于逸城附近有医疗设施齐全的老年公寓。4套不成熟。公共交通无固定公交线路，只有杭州到富阳的过路公交车车5绕城高速、杭千高速、320国道以及杭富沿江公路所交织成的公路网4、项目周边虽然有一些交通私家车交通使得逸城交通颇为方

8、便，其到杭州西湖、滨江均只有半小时车程，2学校，但跟杭州其他地条要过收费站。区楼盘相比，教育配套件交通拥堵在杭州之江路一带有一定拥堵现象。2还是显得一般。交通噪音项目仅靠杭富沿江公路，基本无交通噪音影响25、医疗配套从目前来看逸城东部－农家田园风光；逸城西部－高尔夫球场；逸城南部－湿环景观及质量1虽然只有老年公寓里地景观及富春江内江景色；逸城北部－黄公望森林公园境有，但其暂时能够基本景