房产税制度改革中的税负公平性问题

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1、2012年第6期(第27卷)清华大学学报(哲学社会科学版)No．62012(Vol．27)房产税制度改革中的税负公平性问题刘洪玉郭晓旸姜沛言摘要:房产税制度改革已势在必行，但改革过程中必须处理好公平性问题。目前我国城镇居民家庭收入与住房价值之间存在明显的不匹配，其原因来自于我国复杂的住房制度演变与住房产权结构，在这种条件下推行“一步到位”式的改革必然在短期内引发严重的税负公平性问题。在城市内部，原有私房和商品房家庭的相对税负明显高于房改房和经济适用房家庭，同时城市或地区之间的相对税负也存在明显差异。因此在改革过程中，应当坚持“渐进式”原则，在短期内实行“与产权

2、形式挂钩的级差税率”，以缓解税负公平性矛盾。而在中长期，为避免陷入“级差税率陷阱”，应逐步过渡为“与住户特征挂钩的减免措施”，保证房产税制度的长期可持续性。关键词:房产税;改革;公平性;房价收入比;住房制度改革基金项目:国家社会科学基金重大项目(09＆ZD042)作者简介:刘洪玉，清华大学恒隆房地产研究中心主任、清华大学建设管理系教授(北京100084);郭晓旸，清华大学恒隆房地产研究中心博士研究生、美国麻省理工学院房地产中心访问学者(MA02139);姜沛言，清华大学恒隆房地产研究中心博士研究生一、引言随着财政体制改革和城镇住房体制改革的不断推进，自20世纪

3、70年代以来，我国城镇房地产税收制度已经进行了若干次调整。①当前，随着改革的不断深入和经济社会的持续发展，新一轮房地产税制改革已是势在必行。②2009年1月，我国废除已经实施了50余年的《城市房地产税暂行条例》，将内资、外资持有房地产的课税标准统一在1986年颁布实施的《房产税暂行条例》(以下简称《条例》)之下。2011年1月，上海市和重庆市率先开始试点对一部分个人所有的非营业性房产征收房产税，从而开始触及本轮房地产税制改革的核心内容。实际上，由于《条例》自从颁布实施以来始终规定对个人所有非营业性房产免征房产税，使得地方政府财政收入中来自于房产税的比重始终较低

4、。2010年全国房产税收入约为894亿元，仅占地方财政收入的2．73%，此前几年这一比例也从未超过3%。③而同一时期，美国房产税收入占地方政府全部税收收入的比重从2007年的71．70%上升到2010年的80．61%。④由于《条例》制定于20世纪①参见漆亮亮:《房产税的历史沿革》，《涉外税务》2002年第4期。②参见徐策:《对我国推进房产税改革的思考》，《宏观经济管理》2010年第12期。③计算数据参见国家统计局:《中国统计年鉴》2007年—2010年，北京:中国统计出版社。④以财政年度为计算期;计算数据参见UnitedStatesCensusBureau，S

5、tateGovernmentTaxCollectionSummaryReport2010，http://www．census．gov/govs/www/taxgen．html，March2011。·18·刘洪玉等:房产税制度改革中的税负公平性问题80年代，已经不能完全适应我国当前的经济社会发展形势，从而限制了房产税这一重要的地方税种所应该发挥的作用。①因此，推动现行房地产税制改革，核心内容是拓宽房产税税基，统筹相关税收制度，提高效率，降低成本，最终实现促进经济社会发展的目的。②拓宽税基也必然带来一些问题，其中最主要的就是税负的公平性问题。动态地看，房产税税负的

6、公平性问题应该区分为短期和长期两个视角。所谓长期中的公平性问题，指的是居民的房产税支出与居民生活福利改进之间的关系，以及上述关系在不同群体之间的分布情况。③这一问题的形成过程较慢，至少要经过几轮财政周期和一定的基础设施建设周期，因此主要产生于已经建立了相对完善的房产税制度的国家和地区中。事实上，这一问题与房产税的地方税属性以及纳税期限有关。以美国为例，美国房产税是以学区为主按财政年度进行征收和使用的，④房产税征收后主要用于本学区公立学校和图书馆的运营以及本区治安和卫生服务等支出，其直接服务于本区纳税人的生活。目前我国除试点地区外城镇个人所有住房在保有环节中尚不

7、征收房产税，其他保有环节税种占地方财政收入比例不超过3%，⑤因此当前房产税税负的长期公平性问题并不是我们面临的主要问题。我们所面临的主要问题是扩大房产税税基在短期内可能快速引发家庭税负承受能力的公平性问题。由于房产税是从价计征的一种财产税，在一个房产税制度相对成熟的社会中，居民对于居住位置的选择已经综合考虑了其收入水平和将要承担的居住成本，因此居民的家庭收入和其房产税税负之间已经形成了较好的对应关系。而我国的现状是，城镇住房的格局决定于早期福利住房制度和其后住房制度改革的发展。福利住房制度时期，居民自行选择居住位置的能力较弱，且公房房产税由房管单位承担，⑥更主

8、要的是，居民家庭之间无论是收入还是居住